ニーノさんオンラインセミナー w/長岡Wayさん、ふかぽんさん

波乗りニーノ (@hiroki19730823) | Twitter さんのZoomセミナー、運良く先週も参加させていただきました！

今回のスペシャルゲストは長岡way (@way40074189) | Twitter　さんと ヤンチャ大家a.k.aふかぽん@日本最強DIY大家 (@a_kenyu) | Twitter さんという、有名大家さん2人で期待が高まります！　そして、なんと参加してみると、宮崎セミナー開催直前ということで森さん、バイカー大家さん、そして加藤ひろゆきさんも（講師ではなく）メンバーとしてちょこっと参加。また、女王さまもメンバーとして参加の超豪華メンバー！ 女王さまはネット経由とはいえ、初めてご一緒しましたが、加藤ひろゆきさんのおっしゃるようにとても知的で、そしてお美しい方でした！　数々の奴隷を従えるのも納得です。

今回なんと予定の2時間を超えて、3時間に渡る熱いトークだったためここに全部は書けず、これから大家を目指している私が、特に勉強になった部分のみ、抜粋でお届けします。

 融資への考え方

ふかぽんさん

これまでは現金買いオンリー。ただし、レバがないせいで、ご自身でもちょっと遠回りしたと思っていて、今は融資の勉強をしているとか。また、ふかぽん塾には公務員、お医者さまもいるそうで、そういう高属性の人は融資でいいんじゃないのかと思っているとのこと。ちなみにふかぽんさんのYouTubeはDIY大家さんに大人気なので、自分でやりたいと思ってる人は要チェックです。私も何本か動画を見ましたが、自分には無理だと思ったので、そっと閉じましたw

www.youtube.com

ニーノさん

• セミリタイア目的だとボロ戸建てでレバなしだと辛い。初心者が融資で金融期間に物件を持ち込むと、初心者ほど根掘り葉掘り聞かれるのでスクリーニングという考え方もできる（やばい物件は金融機関が融資を出さないので）。
•  ゼロより返済実績あった方がいい（クレカのクレヒスと同じ考え方。真っ白より小額でもちゃんと返してる方が評価高い）
• 公庫なら物件だけでなく運転資金でも借りれる

長岡Wayさん

• 地方だとそもそも銀行がそんなにないエリアがある。どこで法人作るか？も大事になる。 

どこまでリフォームする？

ふかぽんさん

•  「自分なら」を疑う
• 自分ならこんな汚い部屋に住めない
• 自分はウォシュレットないと住めないなど
• 安ければいいという人いっぱいいる。

ジム鈴木さんも先日のセミナーで壁紙は汚れたとこだけ変えて、わざと全然違う壁紙を貼ってアクセントクロスみたいに見せる、とおっしゃってましたww

長岡Wayさん

• 買ってそのまま出してネットの反応見る
• 業者に最初は高く出して、反応を見ながら下げたりする

加藤ひろゆきさんも最初は高めに出してだんだん下げるとおっしゃってました。あと、リフォームは顧客の要望に応じてやるのがいいので、最初にやり過ぎないとも。

ニーノさん

触るとキリないから、やれる程度でいい。お金かせいでもらわないと。ただし、あまりボロいとすぐ退去したり、途中で修繕入って結局お金が掛かるのでバランスが大事。お金を掛けてちゃんと直すと、長い目では得なことも。

ちなみに女王様はしっくい塗りが楽しくてハマってしまってるそうです。さすが一つの道を極めたこだわりの方ですね。

 客付けについて
ふかぽんさん

• 基本一人でやってる、客付も一人で
• ジモティーと現地看板
• 近所のおばちゃんとの雑談で、家族とか知り合い紹介してもらえる

ふかぽんさんすごいです。ポールさんに通じるものを感じます。セミナー中も、ニーノさんに「ポールみたいだね」と突っ込まれてましたw

 ニーノさん

• 引っ越し代持ちますとかでチラシをポスティングすると効果的な場合も 

最後に印象に残ったのは勤め人卒業後の暮らし。長岡Wayさんは勤め人の時は毎晩、晩酌してた。それが、卒業したら自然に止めたとのこと。私もお酒弱く、普段はあまり飲まないのですが、会社で嫌なことがあると飲みたくなります！w　時間の自由が効くことと、上司の顔色伺わなくていいのが、いいんだろうなぁ。

このオンラインセミナーは当面無料で、Twitterのみの募集で不定期でやってるようなので、興味のある人はニーノさんのTwitter覗いて見て下さい！

ジム鈴木さんのセミナーに参加。秘訣は◯◯をリスト化しろ！

神田にてジム鈴木さんの無料セミナーに参加しました。かなり面白かったので感想をまとめます。

ジム鈴木さんは元勤め人で、戸建て40軒、家賃年収2,000万円、平均利回り20.4%というすごい人です。基本は勤め人の貯金で築古戸建てをリフォームし、現金買いだそう。

しかもお子さんが現役で東大に合格しています！　その辺りのことは加藤ひろゆきさんのnoteが詳しいです。（基本は不動産やそれにまつわるマインドの話なので子供を東大に入れることに興味がなくても、不動産に興味ある人なら楽しめます）

note.com

サラリーマン大家の不動産投資といえば、地銀や公庫から融資を引いてのアパート投資が王道だと思いますが、ジムさんは基本は現金買いで戸建てオンリーです。

戸建てのメリットとは、

入居者目線：

収納、ピアノ、プライバシー壁ドンされない

大家目線：

入居期間長い、固定費安い（共用部なし）、手残り多い（マンションみたいに管理費や修繕積立金なし）、需要＞供給、固定資産税安い

などなど。

また、たくさんの物件を持ってるジム鈴木さんならではだと思ったポイントは、

• 事故物件が出ても、他に被害が出ない

（アパートだと事件・事故から無事だった他の部屋にも風評被害出る）

でした。

また、物件自体より信頼できる営業マンをリスト化しろ、など経験に基づく具体的なアドバイスが多く、勉強になりました。

ジム鈴木さんについては、エリックさんのブログに詳しいインタビューが載ってるんで、ここで投資法のほか、マインドや人柄がよくわかります。

inaka-house.com

なお、入門編では物足りないという人のために35万円で3ヶ月の有料コースも用意されており、そちらでは、

• マイソクを見て買っていいかChatworkでサポート（3ヶ月間） ※原則72時間以内に回答
• 営業マンタイプ別指値の伝え方
• 40軒すべての詳細
• おすすめエリアの穴場30個（市より土地値が安いけど賃貸需要の強い町村）

などを教えてくれるそうです。最初の1軒目はみんなすごく迷うと聞くので、ジム鈴木さんが直接相談にのってくれるのはありがたいですねぇ。。私もかなり心が揺れました。（私の隣の方は普段は都内で不動産屋をされてるそうですが、その場で申し込んでました）

私は独学＆ネットでどこまでやれるか試したい気持ちもあったので、あえて申し込みませんでしたが、本を100冊読んだり、全国でセミナー出たりしてられっかよ、というお金で時間を買いたいタイプの人なら、全然いいと思います。自己判断ですっ頓狂な物件買ったら35万なんて不動産屋の手数料だけでも簡単に吹っ飛びますからね、、

入門編は無料なので、ジム鈴木さんの

ジム鈴木公式サイト

から申し込んで見てください。

創業融資・マル経相談で商工会に

サラリーマン大家に銀行融資が閉まっている中、主にブログ、Twitter界隈で今、マル経が熱いとの噂を耳にして、会社を午前半休し地元の商工会議所に経営相談に行ってまいりました。

マル経とはざっくりいうと、従業員が20人以下の小さい会社だけが受けられる融資で、

• 最大2,000万円
• 無担保・保証人不要
• 低金利（1.25%前後）※しかも3年間市から1%の利子補給あり
• 最大10年

というメリットがあります。

マル経融資の概要www.jcci.or.jp

1週間ほど前にあらかじめ電話でアポを取り、面談へとこぎつけました。子供がよく遊んでいた児童館に近いので何度か前を通ったことはあるのですが、中に入ったのは初めてでした。

下記で紹介した、公庫融資の解説本を参考にしながら、

• 簡単な自己紹介（サラリーマンとしての経験、プライベートで引越しが多く内見が好きだったエピソードなど交え）
• 創業の背景、思い
• 市場の状況（周辺の賃貸市場）
• 想定の仕入れ状況（土地や中古戸建価格）
• 売上の計画
• 必要融資額

などを、公庫のオフィシャル資料ではなく、グラフやイメージ写真も交え自分でパワポでまとめて持参しました。
（これは「経営相談」として行ったので、いきなり融資の話にはならないかも？と思ったのと、見たことがある方はご存知だと思いますが、公庫の資料は事業内容が数行とかしか書けないので、初対面資料としては簡略過ぎるかも考えたからです）

なお、不動産本を読んだり、先輩大家の話を聞いたことがある方はご存知かもしれませんが、金融機関に融資の話にいくときに「不動産投資」という言葉はNGワードです。なので、今回も空き家再生、シルバー雇用、子育て支援で地域に貢献する「不動産賃貸業」として、仕上げました。
※戸建て賃貸想定。アパマン考えている方は別ストーリー必要ですね。

実は面談に向かう前には大きく2つの不安要素がありました。それは、

1. 本業がサラリーマンである
2. 対象が不動産である

というものです。対応してくれた商工会の融資担当の方と話していくと、

1.は問題なし、むしろ創業融資は本業で生活できており、返済が問題ないという経済状態の方が受けやすかも、とのこと。また、自己資金が物件の平均価格以上あったことも好印象だったようです。

2.については、戸建て賃貸の大家さんであれば、あまり業界経験はシビアには問われないようです。企画書はこのレベルで問題ないので、次回はマイソクで実際に物件を持ち込んで下さいとのことでした。

ただ、今回の融資はネット界隈で熱いマル経ではなく、公庫の創業融資を商工会から推薦する、という形になるとのこと。それだと、利率は2%になるが、1年事業を回したあとは借り換えも可能とのこと。

マル経融資のためには商工会メンバー（年会費1万2,000円）になった上で、市内で1年の事業経験が必要だそうです。※自治体によって条件が微妙に違うようなので要確認

今回はマル経は受けられなかったのですが、公庫であればサラリーマンの新規でも門は閉じてないのが確認でき、ほっと一安心。物件探し前向きに取り組んで行きたいと思います。

参考資料。内容は主に公庫向けです。

[rakuten:book:17698610:detail]

起業で使える事業計画書のつくり方

ニーノさんオンラインセミナー参加 スペシャルゲスト ツナさん

波乗りニーノ (@hiroki19730823) | Twitter さんのZoomを使ったオンラインセミナーに参加。初Zoomだったため、会員登録からやってみる。

時間は19時〜21時、自宅だと2歳の娘が寝ぐずりタイムのため、iPad Pro 9.7を持って、徒歩10分の駅前のネットカフェに。珍しい個室タイプで、周りを気にせず会話に参加でき（イヤホンマイク着用）よかったです。（ナイトパック適用で6時間で1,050円。漫画も読み放題なんで、今度普通にキングダム一気読みに来たいですw）

ニーノさんがファシリテーターを勤めつつ、今回のスペシャルゲストは

ツナ@育児中 (@tsuna_i) | Twitter さん。ふんどし王子やポールさんのブログ・SNSでよく名前は見かけるものの、オンラインですが初めてお目にかかりました。あのクレイジーマインドのポールさんから「元祖クレイジーマインド」と言われてるそうなので、期待が高まりますw

不動産を始めてから6年からで勤め人卒業、以前は激務のSEだったので、今は1日1個ぐらいしか予定がなく、いい話があったらすぐ動けるのがメリットだそう。満員電車にゆられている立場からすると、素直にうらやましいな。

元祖クレイジーマインドの理由とは、なんとホームレスをナンパしてセルフ客付したそう。まずはお爺ちゃんホームレスを連れて行って洗い、自分のお古の服を着せ、自分の服を来たお爺ちゃんがなんだか分身のように思え、だんだん愛着が湧いてきたとのこと。そして市役所に連れて行って生活保護の申請もして、無事正式に入居。今では市役所の方から身寄りのない人がいると紹介されるほどになったそうです。なんかすごいな。

その他、ためになったポイントとしては、

• 不動産屋さんに行くときは自分の食べたいものを持っていく（甘いもののお土産などは喜ばれる、他の大家との差別化）
• やる気のない地主とかからちょっと綺麗で空き部屋が多いのを買うのがお勧め（最初から汚いのとかボロは大変）
• インバウンド狙いのエアビーなら駅からの距離は気にしなくて大丈夫。外国人観光客は結構歩く。立地によっては賃貸より利回りいい

経験者にしかわからない具体的なアドバイスで、ふむふむ、という感じです。

関連して参加者からはジモティーを使ったセルフ客付についての質問が出ましたが、みなさん最初はお勧めしないとのこと。やはり審査を通らない人や問題がある人が多いそう。ポールさんのように、トラブルがある前提ですべて自分で解決できる人でないと厳しいとのこと。

応用編として面白かったのは、

いたずらピーナッツ@愛媛大家の会 (@itazurapeanuts) | Twitter

さんは、なかなか埋まらない場合、募集のみジモティーで行ない、話がまとまったらその後は普通に仲介に紹介し、ADも払い審査もしてもらって入居してもらうとか。費用はかかるけど、仲介ともWin-Winになり、頭いいですね。

セミナー内容もさることながら、全国の仲間とこんなに手軽にオンラインで同時に繋がれることに感動しました。

このオンラインセミナーは当面無料で、Twitterのみの募集で不定期でやってるようなので、興味のある人はニーノさんのTwitter覗いて見て下さい！

先輩不動産投資家の「今から始めるならこうする」まとめ

最近関連記事を見かける機会が多かったので自分用の備忘も兼ねてまとめてみました。

まずは100室以上所有され、現在はマレーシア在住の張田ミツルさんです。 

www.kenbiya.com

1、サラリーマン本業で培ったスキルをベースにSNSなどで情報発信して固定ファンと繋がる
2、支持してくれるファンが望む有益な情報を提供し価値を交換しながらマネタイズしていく
3、タネ銭ができたら、評価額以下の築古物件を現金購入（ これを繰り返すのが理想的 ）
4、所有物件を担保に2,000万円以下のアパートを購入（ ここで初めてローンを組む ）
5、アパート運営＆購入をしつつ「 自分がやりたいこと 」への時間を広げていく

SNSで情報発信しながら築古を現金購入というのが今風ですね。 張田さんご自身はレバレッジで規模を拡大されているのですが、現在はレバレッジのリスクとリターンが見合ってないとお考えのようです。

マル経で戸建てを買うやっさん

今から始めるなら

1商工会議所でマル経融資の相談

2戸建て探す
共同担保に適すエリアで土地評価ある物

3相談から6ヶ月後、物件持込み

4無担保・無保証人で借り戸建て取得

5次アパート

6信金へ戸建てを共同担保に融資打診

7マル経二千万の枠を使い切るまで繰り返し
戸建てとAP２棟ずつ取得目指す

— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2019年12月30日

30代で27棟100室のやっさんのやり方はこちらです。張田さん同様に戸建てから始めつつ、無担保・低利で借りられるマル経 （商工会議所等で経営指導を受けた人が日本政策金融公庫が融資する国の制度）を活用し、最終的にアパートに行きます。レバレッジがある分、速度が早そう。マル経は銀行と違って金利が低く無担保・無保証人なのでレバレッジのリスクも最低限に抑えている印象です。

初心者必見！今から不動産投資を始めるならこうしろ！

ポールさん、ふんどし王子はとにかく行動すること

ふんどし王子はご自身が賃貸併用から始めたこともあり、ヤドカリ投資をオススメ。リフォーム前のボロ物件を住宅ローンで買って、リフォームローンで住みながら直す。何年か住んできれいになったら転売するか賃貸に出す（金融機関には相談してから）。ほかにはとにかく行動に移すことの大事さがわかる動画でした。

• セミナーに行って先輩投資家と交流。「同じ人間でこんなもんでできるのか」と思うのも大事。本だけだとリアリティがなくて憧れが強すぎたりする
• セミナーに買う前の物件情報持ってきてくれたい「良いね」「悪いね」ぐらいは答えてもいい。何もしてないと答えづらい
• 不動産屋さんを訪ねる、電話する、表に出してない情報いっぱいある

去年は読書とネット検索、たまのセミナーで終わってしまったので、今年こそ行動に移していきたい！

お金持ちになる100冊その4〜5「まずはアパート一棟、買いなさい！」「買えました！」

異例のベストセラー

元々サラリーマンから不動産投資を開始し、4年で7棟72室・家賃収入年間5,000万円を実現し、今は米国に移住して米国でも不動産を扱っているという石原 博光さんの著書。なんと、新旧22刷まで増刷されたベストセラーだとか、ここまで支持されるのは内容が優れている現れでしょう。不動産本は一部出版社で簡単に自費出版できるので、不動産屋の社長やコンサルなどが宣伝目的で作る内容の薄い本が結構ある中、素晴らしい！

初心者に丁寧でわかりやすい

「利回りとは何か？」「株やFXとの違い」などが図入りで丁寧に説明されていてわかりやすい。

• 融資でレバレッジできる
• 会社（株）のように倒産して0円になる心配がない
• リフォームや客付け（仲介不動産への宣伝）

など、自己努力で収益を改善できる点がメリットとして解説されています。

狙い目の物件が具体的

石原さんの本ではご自身で成功したモデルがかなり詳細に解説されています。具体的には、

• 地方のアパート
• 都内なら築古アパート

です。区分所有（マンションの一室など）は成長の速度が遅いとして推奨されてません。

その他ゴール設定の重要性（月収いくら欲しいかによって、狙う物件価格と利回りが逆算できる）や金融機関の特徴や融資の引き方が解説されていて、参考になります。

マイホームは後回し。ただしどうしても戸建てが欲しければヤドカリ投資

住宅ローンは投資案件の融資にマイナスなので、基本的にはマイホームは後回しでいいというのが石原さんの主張です。ただ、小さい子供がいる（我が家もそうです）などの理由でどうしても戸建てが欲しい場合、「ヤドカリ作戦」が石原さんのお勧め。

都心では難しいですが、地方で数百万円程度の物件を買って、自分で住みながらリフォームをして、次にもまた同じような物件を買って、引っ越しをしたらリフォーム済みの物件は賃貸に回す……これを繰り返していく作戦です。

これは自宅も欲しいと思いつつ、投資物件も探している今の自分に合うかも知れません。数年ごとに一物件で戸建ての賃料しか入らないのでスローペースですが、実需をかねてなのでリスクは低いですね。

仮に売値500万円で家賃が年間80万円ほどの戸建を2年に1軒のペースで増やしていけば、10年後には年間家賃収入400万円、実物資産2500万円ということになります。

基本的には築古または地方でのアパート投資を勧める内容ですが、色々なやり方があるのだなと気付かされます。

その他、物件の探し方やリフォーム可能なボロの見極め方まで網羅されており、実用的かつわかりやすくてお勧めの本です。

[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

まずはアパート一棟、買いなさい！新版 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極 [ 石原博光 ]

資金300万円でも、アパート一棟、買えました！　ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル

ボロ戸建て投資は儲かるのか？

ボロ戸建てで有名なポールさんのYouTube動画。要約すると初心者にはボロ戸建ては難しいという内容w

【要約】
・ボロ戸建ては投資回収が遅くて時間がかかる。転売で出口がないと収益厳しい
・500万でそのまま貸せる綺麗な築古を買った方がいい。100万のボロをDIYで直すと1年掛かる
・ボロは直すのが大変な上に、入居後もトラブルが起こりがち
・200万でボロ戸建て買うより、200万を頭金に6戸1のアパート買った方がいい

ふん様の合いの手のお陰で天才すぎるポールさんのトークが理解しやすくなってる！

レバレッジで利益の絶対額を上げないと投資として効率が悪いのではないか、というのは肌感覚で思っていたことなので、お二人がうまく言語化してくれた感じです。

ボロ戸建て投資は儲かるのか？を解説