お金持ちになる100冊その3

英語の勉強をがんばったり、社会人MBAを取得したりと明後日の方向にがんばってお金持ちになれなかった自分が衝撃を受けた一冊。 もうタイトルの通りで、正しいやり方で正しく投資をすれば、高卒工場勤務、地方在住でも億万長者になれるのだという本。読むと勇気と元気が出てくる。そして、自分に境遇に言い訳できなくなってくる。

結局のところ、努力して勉強して、どんどん行動してPDCAを回して改善していくということに尽きる。そのためにふんどし王子はスモールスタートを勧めています。

不動産投資の勉強を始めると、早く物件が欲しい、大きな物件が欲しい、という焦りが大きくなる時期があります。

その気持ちをコントロールして、メンターや先輩の厳しい言葉を素直に受け入れて、まずは練習のつもりで小さく始めましょう。

小さい物件なら、もしダメな物件だった場合も売りやすいので、ダメージを抑えられます。

コツコツやっていたら、いつの間にかお金持ちになっていた！　というのが理想だと思います。

 今まさに「早く物件が欲しい」モードなので、心して臨もう！　ふんどし王子もはじめは賃貸併用や中古の区分から始め、だんだん築古戸建ての賃貸などに進んでいます。また、ペンキ屋ペンちゃんやDIYリフォームの強い味方ポールさんなど、仲間を作ることの重要性、ふんどし王子にとっての加藤ひろゆきさんや吉川英一さんのように、メンターを持つことの重要性も教えてくれます。

最後に僕がブログを始めようと思ったのもふんどし王子の影響が大きい。情報はどんどん発信することでさらに情報が集まってきて、仲間も増えるという考え方です。

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

100万円以下の資金で夢ツカモウ！「家賃収入」でセミリタイアして「世界一周」旅行に行く方法！ [ ふんどし王子 ]

お金持ちになる100冊その2「金持ち父さん貧乏父さん」改訂版

お正月で家族で妻の義実家に来ています。二歳の娘の昼寝の隙に読み返しており、自分で見返す用にもサマリます。

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)

金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T．キヨサキ ]

金持ちはお金のためには働かない

やはりこの本の第一のそして最重要の要点は、第1章のテーマでもある『金持ちはお金のためには働かない』ではなかろうか？ お金のために働くとは、つまり時給900円のコンビニバイトも時給50,000円の弁護士だろうと、働かないとお金がもらえない＝国や会社がルールを作った中で、ラットレースを走り続けなければならない、状態なのである。

知識・スキルだけ高くても金持ちにはなれない

では、金持ちはどうするかというと、お金で株を買って配当をもらったり、不動産を買って家賃をもらったり、自分がお金のために働くのではなく、お金が自分のために働くように仕向けるのだ。

例えば、マクドナルドよりおいしいハンバーガーを作れる人はたくさんいるが、マクドナルドほどうまく儲けた人はいない、という話はビジネスの仕組みやルールを作る側に回り、お金が入る仕組み自体を考えることの重要性を示しており、サラリーマンとしてラットレースを走り続け、英語を学んだり、社会人大学院でMBAを取ったりと自分なりに努力しながらも、たいして資産が築けなかった自分には非常に耳が痛い言葉だ。

資本主義のルールを的確に寓話も交え、わかりやすく表現されていて、もう義務教育で教科書にして欲しいぐらい優れた本だ。

2019年の投資活動を振り返る

全体

アベノミクスの立ち上がり時期ほどではないですが、保有銘柄のほぼ全てが値上がりし、全体としてはいい年でした。

一方でウォーレン・バフェットが現金比率を高めていることが報道されたり、リセッションの前触れと言われる逆イールドが発生するなど、特に米国ではクラッシュの予感も高まっており、愉快なトランプさんのTwitter発言や米中貿易戦争の一挙一動で株価が乱高下する神経質な展開でした。

個人としては不動産投資の種銭、頭金作りのためと、また現物株からつみたてNISAなどで投資信託へのリバランスを進めているため、購入より売却というのを強く意識した一年となりました。

株式投資

銘柄	取得価格	売却額	株数	利益
持株会売却（単位未満株）	5,781	11,869	50	304,400
ユナイテッドアローズ	500	3,250	200	550,000
総額	-	-	-	854,400

ユナイテッドアローズはリーマンショック後の市場低迷期に購入したもの。まだ200株あるので、他の株式も少しずつ売却していき、不動産への頭金、種銭として行きたいですね。持株会は端株の処理が必要になり、売却。

401k

銘柄	時価構成比	取得金額	時価評価額	評価損益	損益%
みずほ信託外国株式インデックス	73%	2,168,123	2,478,882	310,759	14.30%
みずほＤＣ定期預金（１年）	27%	-	913,292	-	-
総額	-	-	3,392,174	358,049	-

401kはどうせ年金もらうまで引き落とせないのでアホールド確定。まだ開始1年半ほどで米国市場が割安だった時に買えてはいないのですが、NYダウが高値更新とのことでなんとかプラスです。ただ来年は米国大統領選挙もあるので、今のまま上がることはないでしょうね。ただ米国企業の収益性や投資家還元の姿勢が少なくとも日本企業や新興国より優れているのは明らかなので、淡々と買い続けるしかない。つみたてNISAもそうですが現在は米国株のノーロードインデックス一本足打法です。その理由も機会があれば書きたいと思っています。現金がちょっとだけあるのは、ウォーレン・バフェットが現金比率を高めているという報道をみて、リートと日本株で益出ししました。

来年の見通し

米国のクラッシュおよび日本での連れ安前に長期保有前提の投信以外は売却を進めていき、現物株から投信（つみたてNISA・401k）へのリバランスを進めつつ、手元資金も厚めに持つようにして不動産投資への準備を進めたい。

お金持ちになる100冊その1「地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! ~首都圏でも手取り利回り25%」

不動産の勉強のため目指せ読破100冊！ということ、栄えある（？）第1冊目はこちらの本です。

地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! ~首都圏でも手取り利回り25%

千葉県の茂原市あたりを中心活躍されているDIY投資家の方です。私の地元が千葉県ということもあり、地名などで知っている単語も多くとても親しみを持って読むことができました。残念ながらKindle配信がなく、古本のみ、しかもプレミア化しているためか現在は定価以上の本しかAmazonにありません。

内容はタイトルの通り、築古のボロ戸建てをDIYでリフォームし、比較的安い値段で賃貸して収益化するというものです。初めて読んだのは先輩投資家の勧めで2015頃読みました。

それまで不動産投資は“地主や社長のような、もともとお金持ちの人がやるもの”というメンタルブロックがあったのです、200〜300万円で物件を取得して100万円前後でリフォームして月額数万円の家賃をもらうという具体的な方法論が記載されており、自分にもできそう、と衝撃を受けました。

また、初期に物件を取得したものが収益化した段階で、それを担保に次の物件を買ったり、転売して差益を稼いだりというやり方も解説されていて、お金持ちが不動産投資をするのではなく、不動産を投資を通じてお金持ちになれるので、という点が画期的に感じました。

他にもリフォームしやすい木造築古がいいとか（軽量鉄骨はリフォームが大変）、よく知っているエリアで集中的に物件を取得するといいなど、気づきの多い本でした。

何より、自分にとっては東京のような大都市でなくても、もともと大金持ちでなくてもいいというメンタルブロックを外してくれた画期的な本でした。

どんな行動をしていくか？

不動産投資に関する本を100冊読む

ふんどし王子やポールさんも推奨しているやり方。最低100冊は読むこと。多分すでに30冊ぐらいは読んでいるがもっともっと読んでいきたい。

健美家や楽待の先輩投資家のブログを全て読む

これも基本のキとして読んだ上で、ブログへのコメント、セミナーへの参加で会うと良い。

ブログやSNSで情報をどんどん発信していく 

くれくれ君で終わらないように、どんどん情報を発信していく。情報を発信していくとそこに情報が集まってくる。また、物件がなくて知識がない状態であっても、「こんな風に勉強している」「こんな風に物件を探している」という成長過程を発信すること自体がコンテンツになり得る。

銀行・信金もどんどん開拓していく

 大手不動産ポータルの楽待が公開するYouTubeの動画「【総融資額140億】フルレバ不動産投資家の覆面座談会」

www.youtube.com

を見た。出演している方はみな資産2桁億超のいわゆるメガ大家と言われるすごい人ばかりなのだが、それでも融資を断られることは普通にあるらしい。ひどい場合は融資を申し込みに銀行に行き、「こちらへどうぞ」とそのまま出口まで案内されたこともあるとか。「三行ぐらい断られるのは当たり前、30行いけ」とのことなので、僕もちょっとぐらい断られても、気落ちせずガンガン行こう勇気の出る動画だった。

初心者が1棟目に買う物件

2020年は以下の方針に従って不動産投資にチャレンジしたみたい。

・築古、狭小でもいいのでまずは投資不動産を一物件取得

・可能なら2戸や3戸の小型でもいいので中古アパートにチャレンジしたいが、予算的に難しい場合は戸建賃貸へ

・物件は一千万円以下で、6〜7割は融資を引きたい

・一棟めであるため今後の投資に悪影響を与えないものがいいようだ。セミナーや先輩投資家さんのブログ、書籍などを見るに条件は以下らしい

新築ワンルームは絶対NG

利回りが低いうえに、所有していること自体が二棟目の銀行からマイナス評価されることもある。ある不動産業者はお客さんが新築ワンルームを持っていたら、損がでてもまず売らせると言っていた

高額物件はNG

一棟目はだいたいみんな失敗するので、失敗が許される金額の範囲で。ここで不動産取得や運営のイロハを学び、二棟目以降に活かすのがよいようだ

手間のかかる物件はNG

雨漏りや水道管のトラブルを代表に、とかく古くてボロい物件にはトラブルが多いよう。時間に余裕があってDIYが得意な場合以外は、私のようなサラリーマンは築浅だったり築古でもリフォーム済みのものが、特に初めての物件ではいいようだ。

上記を踏まえて来年の投資方針を固めていきたい。

序文にかえて

これから新しいブログを書き始めます。

IT企業で勤務しているアラフォーのリーマンです。

10年以上前に、さるさる日記というブログサービスで音楽について書いていたことはあるのですが、久しぶりに書きます。

書き始めたきっかけは資産形成について学び、そして発信したいと思ったから。

直接的には年金減少や平均年齢の伸びにより2,000万円足りなくなるという例のレポートにも「やっぱり」という思いもありつつ、それなりに衝撃を受けました。401kを全額株式に振り分けたり、つみたてNISAを増額したりと、すぐにできる範囲の対応はしましたが十分でないと思います。

しかし、投資や資産形成について書かれた様々な本を読む中で、この低金利というチャンスと少子高齢化による人口減少・世帯数限数によるピンチが錯綜する中、「不動産投資こそ自分が求める最適解ではないか」という思いもあり、今は自宅も含め物件は一切持ってませんが、ただいま勉強中です。

理由としては不動産は個別株のように0円になるリスクは限りなく低く、また401kやつみたてNISAの場合購入時や売却時の優遇策がない代わりに、家賃によるキャッシュフローと売却によるキャピタルゲインなど出口が複数あり、フレキシブルなのが魅力に思えました。そして何よりも大きな魅力はサラリーマンであっても銀行借り入れによるレバレッジで資産・キャッシュフローを大きくできることです。例えば株式では1,000万円の元手をがんばって2倍にしても2,000万ですが、不動産ではサラリーマンでも5,000万とか1億とかが融資で引っ張れ（私の周りにも何人か実際にいます）、それを10%とかで回せれば年収ぐらいの額が入ってくるのです！

今はまだ何者でもなく、資産もありませんがその過程も含めて忘備録がわりにメモしていければと思います。