すえログ 不動産メモ

しがないアラフォーリーマンが金融庁の2,000万円レポートに衝撃を受け、現在進行系で不動産投資にチャレンジするブログ。不動産を知らなかった5年前の自分への手紙のつもりで書きます。たまに子育てや本業のITのことをつぶやきます。

ペリカンさんセミナー参加

昨日はサンワード貿易さん主催のペリカンさんのオンラインセミナーに参加。

ペリカンさんはTwitterでは有名人で、千葉県で戸建やアパート投資をしている方です。

自分も千葉県在住で千葉県内で物件を探しており、物件の地名や融資の出た地銀や信金の実体験がわかり非常に勉強になった。ちなみに、中古アパートは融資が出ない割に高騰しているので、今は新築に切り替えているそうだ。

戸建ても最初は調整地域なども買っていのが、今はアパート購入時に共同担保にできる土地値があるものしか買ってないそう。市況に合わせて柔軟に対応するのが大事なのだなあ。

サンワード貿易というFXの会社がスポンサーなのでやや宣伝が長かったが、自宅からZoomで参加でき、かつ無料なので満足度は高かったです。しかも、セミナー後資料のPDFももらえて、ありがたい!

 

www.asunarolife.net

 

40過ぎで不動産未経験のワタクシが宅建で合格点を取った方法

12月1日のオンラインでの合格発表、そして2、3日後に合格証書が無事郵送郵送され、2021年の宅建試験に無事合格いたしました。昨年はコロナ禍の12月試験にて1点差で涙を吞み、一年越しでのリベンジとなりました。

タイトルにもある通り、ワタクシは長らくIT企業に勤務し不動産業は仕事としてはまったく未経験で、投資物件も欲しい欲しいと思いつついまだゼロです。

去年の12月試験は嫌がらせかのように正月も押し迫る12月27日。個人的にも12月は当時2歳のムスメの誕生日でもあり、クリスマスもある中で試験(コロナの禍でもあり、感染者が増えきたタイミングだったのでお祭り気分ではなかったですが)。仕事も多忙で直前の追い込みに時間をかけることもできませんでした。そして結果は多くの予備校が合格予想点38点を出す中で惨敗の35点。正月はどよーんとした気分で過ごしました笑

昨年の敗因を自己分析した結果はまず、

  1. 勉強時間不足 ▶︎一般に最低3周と言われている過去問集を1周半しかできなかった
  2. 体力不足 ▶︎ 特に直前期息切れしてしまい疲れもあり追い込みが足りなかった
  3. 本番対策不足 ▶︎ 本来、知識としては知っていた問題について引っ掛けに掛かったり、問題読み間違い・早とちりで2問落としていた

の3点だったためこちらの克服を意識して勉強計画を策定しました。

sue-log.hatenablog.com

①勉強時間

今年も使用したのは『らくらく宅建塾』と『過去問宅建塾』シリーズ。去年落ちたのだから、今年は変えよう、という考え方もできたと思うのですが使いつづけた理由としては、昨年の12月試験を『らくらく宅建塾』と『過去問宅建塾』を見ながら解き直して、実際に合格できたかを問題いて検証したからです。その結果、相続や賠償責任などの民法の一部を除き、『らくらく宅建塾』『過去問宅建塾』をマスターすればほぼ合格点が取れることが確信できました。

勉強時間は一月毎日30分で開始。6月から1日1時間に増やして8月以降は2時間。朝5時に起きて家族で朝食を取る7時まで勉強、あとは通勤電車の中でひたすら過去問アプリの一問一答を問いた。(これは奥さんが朝ごはんの準備や子供支度をしてくれたから実現したことで、子育てと並行して宅建を勉強してるママさんは本当に尊敬します)

過去問宅建塾は「①権利関係」「②宅建業法」「③法令その他」で計3冊を5周回し、最後の方は毎回全問正解に近い正答率になりました。また各問題集の収録問題数は、

①権利関係 217問
宅建業法 234問
③法令その他 226

となっており(2021年版)、合計で677問。しかも過去の本試験で重要だった問題が厳選されています。そのため、年度別過去問を一切やらないという決断をしました。年度別をやらないことで分野ごとの深堀りができたことと、模試をやる時間ができたので、この決断は結果的にワタクシの勉強スタイルに合っていたのだと思います。

なおこのプランの策定にはパパリン宅建士さんのブログを大いに参考にさせていただきました。

www.paparing-takkenshi.com

宅建学習者の定説では、年度別問題集を最低5年、できれば10年別やるべし、でしたので分野別問題集と一問一答をしっかりやれば年度別問題集は不要!というパパリンさんの視点は新鮮でした。また、年度別問題集には長い宅建の歴史の中で、その年1回だけ出題されたような、いわゆる難問奇問も含まれるため、個人的にも疑問を感じていたところでした。

自宅での朝勉の他に通勤中にはアプリを延々と解きました。こちらは主に一問一答に利用し、全問正解になるまで3周した後は本番までは苦手分野や朝勉の過去問宅建塾でで間違えた項目について、ランダム出題で繰り返し解きました。

(下のアプリです。起動時に少し広告が出るだけで完全無料)

結果的に今年は415時間勉強しました。去年落ちた時は227時間なので、合計すると643時間です。まあまあ長いです。Twitterやブログには短時間の勉強で合格した武勇伝が溢れていますが、気にするのは止めましょう!(特にブログなどの最後に高額教材へのリンクがあったら要注意)

宅建 過去問 2021

宅建 過去問 2021

  • Trips LLC
  • 教育
  • 無料

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②体力づくり

体力作りについて、朝は朝勉、夜は仕事で遅かったり、早く帰れた日はお風呂など子供の世話があるので運動は諦め、多めに歩いたり、なるべく階段を使うなど普段の生活で体力をつけることを心がけました。1日8,000歩歩くのを目標にスマートウォッチを使い見える化。またウォーキングだけだと上半身の鍛え方が足りと思い、在宅勤務の日は隙間時間にYouTubeを見ながら部屋でダンベル体操を実施。コロナ太りから結果的に痩せてよかったです。


www.youtube.com

③本番対策

まず、本番と同じ2時間でがっつり解く経験が足りなかったと思い、LECの模試

  • 実力診断模試
  • 0円模試
  • 宅建士模試

は、すべて会場受験で実施しました。また、LECの市販模試も家ではやらず、ある程度雑音や他の人がいるざわざわ雰囲気に慣れるため、わざわざ駅前の有料コワーキングスペースでやりました。時間も基本は本番と同じ日曜の1時から3時に解くようにして、体にリズムを覚えさせるよう努めました。ちなみに腕時計、シャープペンも本番と同じものを利用。

こうした本番に近い勉強の結果、自分は知識があっても一問一問を解くのが遅いという課題に気づき導入したのが勉強タイマー。宅建の試験時間は2時間で問題数は50問なので、1問あたり2分ちょっとで解く必要があります。そこで、見直しの時間が取れるように業法・法令は1問1分、考える時間がかかる権利は1問1分半で解くようにして勉強タイマーをセットして勉強するようにした。慣れてくると格段に解くスピードが上がり、模試も2時間以内で終わり、40点を超えるようになってきました。

ちなみに勉強タイマーはキッチンタイマーの使い回しなどではなく、専用のやつがオススメです。なぜなら勉強専用のタイプは自習室などでの利用を想定して音が出ない光だけで知らせるサイレントモードあるのと、時間のセットや解き終わったときに押すアラーム解除のボタンが大きく押しやすいからです。

自分はセイコーのを購入しましたが、腕時計があれば置き時計部分は不要なので、ドリテックのボタンが大きいタイプの方が良かったかなと思ってます。

こんな必死のパッチで勉強し、なんとか合格点を取ることができました。

なお、詳しい教材や直前対策については、先程も紹介したパパリン宅建士さんのブログが詳しいので、そちらをオススメします。

いま振り返ってみると「らくらく宅建塾」で、ワタクシは無事合格できましたが、正直近年の改正民法の難化傾向などにまったく追いつけてないので、LECやTACなど最新トレンドの反映が早い大手予備校のテキストを使ったり、宅建みやざき塾など信頼できるYouTubeの講座で権利関係だけでも補完した方がいいかと思います。

会社では来月から宅建手当がプラス1万円のキャッシュフローです笑 ご清聴ありがとうございました。

マイホーム決済、心の賃貸併用...そして宅建不合格...

先週、午前休を取ってマイホームの決済完了。

先々週には初の金消契約できたんだけど、ドラマ(半沢直樹とかw)で見た黒革のソファとかの会議室に通されるのかと思ったら、銀行ロビーの隅っこに置かれた折りたたみ事務机とパイプ椅子の簡易スペースでワロタ。。

物件1200万、リフォーム400万、その他諸経費等、計1,900万・33年変動でローンを組み、この地銀さまには保証料と手数料で50万、利息で200万ぐらい払うと思うんだけど、地銀さまにとってはきっと安い客なのね...。膨大な書類に名前と住所を書き、先輩投資家が住所はゴム印で用意した方がいいよと言っていたのを思い出す。

ペン字の先生並みに字がお美しい売主様(推定アラフィフの上品な女性)が流麗に名前と住所を書いて、スマホの銀行アプリで着金確認し完了。並べた自分の字が下手過ぎてちょっと恥ずかしくなる。ペン字の練習したいなぁ〜。日ペンの美子ちゃん、やろうなかなぁ。月1,900円らしい。

「古い家ですがよろしくお願いします。」と、一礼してお帰りになる。亡くなったお母さまが住んでいたようだ。一軒一軒、一人一人に思い出があるのだろうな。相続関連なので、手放せてほっとしたのもあるようで、吹っ切れたような表情にも見えた。

さて、この中古マイホーム購入により、住宅ローンは月5万円以下に。今は月10万の賃貸マンションなので今の半分以下に。種銭を貯めながら、家賃が5万円ぐらい取れる中古戸建てを現金で買って家賃を実質無料にするという、ふんどうし王子いわく「心の賃貸併用」作戦を実施スル。DIYをする時間と根性はないので、ちょっとぐらい高くてもノーリフォームで貸せそうな物件を探そうと思う。

そして2月17日は宅建の合格発表。自己採点でわかってはいたが不合格確定...合格点は大手予備校や出版社の予想では38点だったが、まさかの36点。ワタクシは35点だったのでまさかの一点足らず。しかも合格率は13%、普通は15〜17%らしいのでここ何年かでは最低だったらしい。コロナによる2回開催とか色々あったんだろうけど、納得感と公平感のない制度である。しかし、勤務先では月1万の宅建手当も出るし、将来の業免も取りたいから、10月試験目指してがんばるぞー。

宅建試験2021年12月敗因分析

コロナによって、密を避けるために史上初の12月開催(しかも年末の27日!)となった今年の宅建。合格点の予想は37〜38点ですので、自己採点35点だったワタクシは残念ながら圏外という結果に。。12月は5時起きでがんばったのに!

自分は今年の4月から事業会社のオフィス仲介部門に勤務しており、多少の知識はあるものの普段は数字周りやバックオフィスの業務を担当しており、直接仲介や買い付けといったザ・不動産の業務を担当することはありません。しかし、宅建手当が出ることや将来投資に役立ちそうということもあり、取得を決意。落ちたのは結構ショック...

 ということで、忘れないうちに反省ポイントと来年への指針をまとめたい。

2020年宅建失敗の反省点:自己分析

①勉強時間の不足

宅建の合格に必要な勉強時間はだいたい300時間と言われている。ワタクシの勉強時間は229時間だった(スプレッドシートで記録してたのでかなり正確) 。11月からではなく、せめて10月から5時起きで朝勉してたら、とは今にして思う。。

②長期計画の不在

最初は通勤中にアプリを開始し、○×問題から始めて一周した後、本番に近い四択問題に以降。四択も一周止まり。しかしアプリだと字が小さく見辛いことと、解説が短くて体系的に理解できないことが分かってきて途中で教科書と問題集に切り替え(「らくらく宅建塾」と「過去問宅建塾」の分野別を3冊)。この時点で11月。過去問宅建塾3冊は最低3周が望ましいようだが、結果的に一周+間違えた問題だけ2周という中途半端になってしまった。。また本番形式の過去問は4年分、2周しかできなかった。


※有名不動産投資家、吉川英一先生もオススメの老舗テキスト。落ちたワタシが言うのも何ですが、文章や語呂合わせが面白くてわかりやすいです。

 ③過去問で成績がよかったことへの油断

上記のように中途半端な勉強状況だったものの10月下旬からやりだした実戦形式の過去問や模試で軒並み30点台後半から40点台が出ており、合格点。10月実施の本試験でも合格点38点のところ、初見で39点だったので「これなら大丈夫かな?」という気持ちがどこかで芽生えたのは否定できない。。

2021年に向けての対策

①計画的に勉強して基本をマスター

同じ教科書を何度も読み、同じ問題集を何回も解いて、記憶を定着させる。基本をちゃんとやる。後半、民法・権利関係を間違えまくったのは結局基本が出来てなかったから(5点免除→業法と後ろから逆に解いたので)。本番の緊張感や疲れの中でも、とっさに正解が浮かぶように体で覚えるしかない! また結局宅建は8割が過去の問題の焼き直しで基本的な内容なので、難問・奇問は気にせず、基本をマスターすることに集中する。

 ②2時間集中力が継続するスタミナ

本番では緊張もあり、普段なら解けたであろう簡単な問題を数問落としたのと、途中でユンケルが切れたのか笑、1時間半を過ぎた頃からスタミナ切れで完全に集中力が切れてしまった(ケアレスミスで落とした問題や簡単な引っ掛けに掛かったのはこの時間に解いた問題に集中)。過去問は12年分を5回繰り返すことで、2時間集中するスタミナをアップする。

自宅ではなく資格予備校や専門学校で開催している本番形式の模試を受けて独特の雰囲気に慣れる。自分なりのペース配分を意識して、スタミナ切れを起こさないようにする

③ちゃんとに勉強できる体力作り

本番の三日前に風邪を引いてしまい、幸い本番日は復調していたものの、有給まで取った前々日と前日にいわゆる直前対策があまりできなかった。筋トレ、ウォーキングなどを宅建中も継続して基礎体力を下げないように。本番で風邪を引かないよう体力づくりを心がける。また体力自体もつけること。 

 

以上を心がけて2021年もがんばる。そして宅建取るぞー。並行して一棟目も早く買いたいな、、

12月はマイホーム買い付け成功! 宅建受験失敗...

12月はヤドカリ投資を念頭に探していた割安の中古マイホームをついに購入。12月中旬に売主さまと契約まで完了し、引き渡しは1月末の予定。

掲載直後にアットホームでお気に入り30オーバーの人気物件で、二番手で内見に入ったものを内見即日で申込書を書いてなんとか購入。洗練された投資家のみなさんが買ってる数十万とかのレベルはないが、平成築で数年前に外装済み。駅も徒歩10分以内で妻の実家からも自転車で15分程と近いのでいいかなと。買った後に聞いたら四番手まで申し込みが入ったそうだ。価格は1,000万ちょっとでリフォームに400万。千葉県のこのエリアではかなり安い方だ。

子供の幼稚園最寄駅からは2つほど離れているがバスルートの停車場が近いので、それも決め手の一つ。毎月10.4万払っている家賃を住宅ローンで月5万以下に圧縮できるので、その効果を期待したい。でも、ローンの申し込みとか久々にかなーり紙と電話の文化で、普段はネット銀行をメインバンクにしている自分はかなり戸惑ったよ。

しかし、マイホーム購入などで時間と注意力を取られていたのか、そもそも勉強時間が足りなかったのか、、宅建試験は多分落ちた(正式発表は12月)。今年の宅建試験は12月27日(日)にコロナの影響で史上初の12月開催、すごい年末!しかも10月にも分割実施された際には、過去最高の38点という合格点だった(例年は35点前後)。そして、先ほどユーキャンの速報で自己採点したところ35点...。例年ならギリギリ合格点ぐらいですが、今年は12月開催分もレベルが高いそうで(準備時間2ヵ月長いのもあるのか?)、やはり合格点38点ぐらいの見込みだそう。ちょっとこれは厳しそうですね。

序盤の民法で初見の問題が多く戸惑ったのと、素直な性格のせいか、典型的な引っ掛け問題に気持ちよく引っかかって落としたのが痛かった(><)

宅建は受かるつもりで、新年から会社の宅建手当を期待してたのに、とんだマイナスのキャッシュフローだ! そういえば、勤務先の宅建手当月1万なのだが、マイホームを買ったできる仲介さんの会社は月3万だそうだ。いいな、いいな!

ニーノさんのセミナー参加

仕事でわちゃわちゃしており、久しぶりの更新になってしまった。。できれば洗練された投資家の先輩方のように、毎日更新したいと思ってます。

最近はもっぱらヤドカリ投資用のマイホームを探しておりました。8月に擁壁あり土地値以下JR駅徒歩4分の買付に失敗してからテンション下がり気味であまり物件も見てなかった。しかし最近SUUMOを見てもat homeを見ても、コロナ不況のはずなのに全然物件が下がってない! その謎の一端はニーノさんセミナーで解けました。資本主義って、基本的にお金持ちはますますお金持ちになりますよね、、

ゴールデンウィークは毎日Zoomセミナー受講ささてもらってたのに、生で見るのは初だったニーノさんをなんと最前列で見られたし、中森サトルさんやマッツンさんなど有名投資家の方にも初めてお会いできて、ぜいたくな時間でした。ほかにもTwitterでお仲間ができてうれしい限りです。台風とコロナの中、出かけて行ってよかった。

コロナといえば、ニーノさんがこんなにZoomセミナーを開いてくれるようになったのもコロナのためだし、人生万事塞翁が馬ですな。

セミナーではサラリーマンのキャリアを活かす、という部分が勤め人である自分の心に刺さりました。ニーノさんも財務諸表を読めるようになったのはパン屋の店長をしてからだったそうな。自分もキャリアの棚卸しをしたくなりました。何か不動産投資に役立つことないかな、そうだ会社で不動産部門に異動したし(住宅ではなく事業用だけど...)、一応宅建の勉強もしてるし、親和性はありそうな気ができたぞ。がんばりまーす。

妻と子供が実家に帰ったので今日は一日宅建べんきできたし、明日は運良く近所で開催されるエリックさんのDIY会に参加するし、久しぶりに不動産活動な週末でした。

最近はもっぱらマイホーム探し

楽待パトロールも業者メールもなかなか自分の条件に合うものがなく、とりあえずは賃貸マンションの家賃分キャシュフローを改善すべく、自宅用中古戸建を最近はもっぱら見ている。

ふんどし王子のいう、心の賃貸併用(自宅ローンの返済額ぐらいの収益物件を別に買うこと)とヤドカリ投資(安い中古を買って住みながらリフォームし、価値をあげて賃貸に出すか、転売をする)を目指しているが、東京から快速で約30分の千葉県ということもあり、あまり割安物件がないように思う。なんならコロナ前の方が安かったような...

自分の中でも、前は常磐線はせめて北千住で持ち堪えたい思いがあった時期もあるが、コロナ渦で週2出社になったこともあり、千葉で買ってもいいかなという、気持ちが強くなってきた。安いし、緑が多いから子供にも良さそうだし。

一方でコロナ渦で財務がタイトになった方々なのか、築浅の売り物は増えてると感じる。新築が3,500〜4,000万のエリアだが、2,000数百万で築数年とか。

たまに一千万円台中盤から2千万円台前半が出ると瞬殺で消える。実際8月には仕事で内見に行かなかった日に競り負けた。

一方で駅前の飲食店とか居酒屋はバンバン潰れており、不況の足音も聞こえる。今年いっぱいは銀行も返済免除、リスケに応じるみたいだし、任意売却物件が市場に出回ったりして、本格的に相場が下がるのは浦田健先生が言うように、再来年とかなのかもしれない。