すえログ 不動産メモ

しがないアラフォーリーマンが金融庁の2,000万円レポートに衝撃を受け、現在進行系で不動産投資にチャレンジするブログ。不動産を知らなかった5年前の自分への手紙のつもりで書きます。たまに子育てや本業のITのことをつぶやきます。

マイホーム決済、心の賃貸併用...そして宅建不合格...

先週、午前休を取ってマイホームの決済完了。

先々週には初の金消契約できたんだけど、ドラマ(半沢直樹とかw)で見た黒革のソファとかの会議室に通されるのかと思ったら、銀行ロビーの隅っこに置かれた折りたたみ事務机とパイプ椅子の簡易スペースでワロタ。。

物件1200万、リフォーム400万、その他諸経費等、計1,900万・33年変動でローンを組み、この地銀さまには保証料と手数料で50万、利息で200万ぐらい払うと思うんだけど、地銀さまにとってはきっと安い客なのね...。膨大な書類に名前と住所を書き、先輩投資家が住所はゴム印で用意した方がいいよと言っていたのを思い出す。

ペン字の先生並みに字がお美しい売主様(推定アラフィフの上品な女性)が流麗に名前と住所を書いて、スマホの銀行アプリで着金確認し完了。並べた自分の字が下手過ぎてちょっと恥ずかしくなる。ペン字の練習したいなぁ〜。日ペンの美子ちゃん、やろうなかなぁ。月1,900円らしい。

「古い家ですがよろしくお願いします。」と、一礼してお帰りになる。亡くなったお母さまが住んでいたようだ。一軒一軒、一人一人に思い出があるのだろうな。相続関連なので、手放せてほっとしたのもあるようで、吹っ切れたような表情にも見えた。

さて、この中古マイホーム購入により、住宅ローンは月5万円以下に。今は月10万の賃貸マンションなので今の半分以下に。種銭を貯めながら、家賃が5万円ぐらい取れる中古戸建てを現金で買って家賃を実質無料にするという、ふんどうし王子いわく「心の賃貸併用」作戦を実施スル。DIYをする時間と根性はないので、ちょっとぐらい高くてもノーリフォームで貸せそうな物件を探そうと思う。

そして2月17日は宅建の合格発表。自己採点でわかってはいたが不合格確定...合格点は大手予備校や出版社の予想では38点だったが、まさかの36点。ワタクシは35点だったのでまさかの一点足らず。しかも合格率は13%、普通は15〜17%らしいのでここ何年かでは最低だったらしい。コロナによる2回開催とか色々あったんだろうけど、納得感と公平感のない制度である。しかし、勤務先では月1万の宅建手当も出るし、将来の業免も取りたいから、10月試験目指してがんばるぞー。

宅建試験2021年12月敗因分析

コロナによって、密を避けるために史上初の12月開催(しかも年末の27日!)となった今年の宅建。合格点の予想は37〜38点ですので、自己採点35点だったワタクシは残念ながら圏外という結果に。。12月は5時起きでがんばったのに!

自分は今年の4月から事業会社のオフィス仲介部門に勤務しており、多少の知識はあるものの普段は数字周りやバックオフィスの業務を担当しており、直接仲介や買い付けといったザ・不動産の業務を担当することはありません。しかし、宅建手当が出ることや将来投資に役立ちそうということもあり、取得を決意。落ちたのは結構ショック...

 ということで、忘れないうちに反省ポイントと来年への指針をまとめたい。

2020年宅建失敗の反省点:自己分析

①勉強時間の不足

宅建の合格に必要な勉強時間はだいたい300時間と言われている。ワタクシの勉強時間は229時間だった(スプレッドシートで記録してたのでかなり正確) 。11月からではなく、せめて10月から5時起きで朝勉してたら、とは今にして思う。。

②長期計画の不在

最初は通勤中にアプリを開始し、○×問題から始めて一周した後、本番に近い四択問題に以降。四択も一周止まり。しかしアプリだと字が小さく見辛いことと、解説が短くて体系的に理解できないことが分かってきて途中で教科書と問題集に切り替え(「らくらく宅建塾」と「過去問宅建塾」の分野別を3冊)。この時点で11月。過去問宅建塾3冊は最低3周が望ましいようだが、結果的に一周+間違えた問題だけ2周という中途半端になってしまった。。また本番形式の過去問は4年分、2周しかできなかった。


※有名不動産投資家、吉川英一先生もオススメの老舗テキスト。落ちたワタシが言うのも何ですが、文章や語呂合わせが面白くてわかりやすいです。

 ③過去問で成績がよかったことへの油断

上記のように中途半端な勉強状況だったものの10月下旬からやりだした実戦形式の過去問や模試で軒並み30点台後半から40点台が出ており、合格点。10月実施の本試験でも合格点38点のところ、初見で39点だったので「これなら大丈夫かな?」という気持ちがどこかで芽生えたのは否定できない。。

2021年に向けての対策

①計画的に勉強して基本をマスター

同じ教科書を何度も読み、同じ問題集を何回も解いて、記憶を定着させる。基本をちゃんとやる。後半、民法・権利関係を間違えまくったのは結局基本が出来てなかったから(5点免除→業法と後ろから逆に解いたので)。本番の緊張感や疲れの中でも、とっさに正解が浮かぶように体で覚えるしかない! また結局宅建は8割が過去の問題の焼き直しで基本的な内容なので、難問・奇問は気にせず、基本をマスターすることに集中する。

 ②2時間集中力が継続するスタミナ

本番では緊張もあり、普段なら解けたであろう簡単な問題を数問落としたのと、途中でユンケルが切れたのか笑、1時間半を過ぎた頃からスタミナ切れで完全に集中力が切れてしまった(ケアレスミスで落とした問題や簡単な引っ掛けに掛かったのはこの時間に解いた問題に集中)。過去問は12年分を5回繰り返すことで、2時間集中するスタミナをアップする。

自宅ではなく資格予備校や専門学校で開催している本番形式の模試を受けて独特の雰囲気に慣れる。自分なりのペース配分を意識して、スタミナ切れを起こさないようにする

③ちゃんとに勉強できる体力作り

本番の三日前に風邪を引いてしまい、幸い本番日は復調していたものの、有給まで取った前々日と前日にいわゆる直前対策があまりできなかった。筋トレ、ウォーキングなどを宅建中も継続して基礎体力を下げないように。本番で風邪を引かないよう体力づくりを心がける。また体力自体もつけること。 

 

以上を心がけて2021年もがんばる。そして宅建取るぞー。並行して一棟目も早く買いたいな、、

12月はマイホーム買い付け成功! 宅建受験失敗...

12月はヤドカリ投資を念頭に探していた割安の中古マイホームをついに購入。12月中旬に売主さまと契約まで完了し、引き渡しは1月末の予定。

掲載直後にアットホームでお気に入り30オーバーの人気物件で、二番手で内見に入ったものを内見即日で申込書を書いてなんとか購入。洗練された投資家のみなさんが買ってる数十万とかのレベルはないが、平成築で数年前に外装済み。駅も徒歩10分以内で妻の実家からも自転車で15分程と近いのでいいかなと。買った後に聞いたら四番手まで申し込みが入ったそうだ。価格は1,000万ちょっとでリフォームに400万。千葉県のこのエリアではかなり安い方だ。

子供の幼稚園最寄駅からは2つほど離れているがバスルートの停車場が近いので、それも決め手の一つ。毎月10.4万払っている家賃を住宅ローンで月5万以下に圧縮できるので、その効果を期待したい。でも、ローンの申し込みとか久々にかなーり紙と電話の文化で、普段はネット銀行をメインバンクにしている自分はかなり戸惑ったよ。

しかし、マイホーム購入などで時間と注意力を取られていたのか、そもそも勉強時間が足りなかったのか、、宅建試験は多分落ちた(正式発表は12月)。今年の宅建試験は12月27日(日)にコロナの影響で史上初の12月開催、すごい年末!しかも10月にも分割実施された際には、過去最高の38点という合格点だった(例年は35点前後)。そして、先ほどユーキャンの速報で自己採点したところ35点...。例年ならギリギリ合格点ぐらいですが、今年は12月開催分もレベルが高いそうで(準備時間2ヵ月長いのもあるのか?)、やはり合格点38点ぐらいの見込みだそう。ちょっとこれは厳しそうですね。

序盤の民法で初見の問題が多く戸惑ったのと、素直な性格のせいか、典型的な引っ掛け問題に気持ちよく引っかかって落としたのが痛かった(><)

宅建は受かるつもりで、新年から会社の宅建手当を期待してたのに、とんだマイナスのキャッシュフローだ! そういえば、勤務先の宅建手当月1万なのだが、マイホームを買ったできる仲介さんの会社は月3万だそうだ。いいな、いいな!

ニーノさんのセミナー参加

仕事でわちゃわちゃしており、久しぶりの更新になってしまった。。できれば洗練された投資家の先輩方のように、毎日更新したいと思ってます。

最近はもっぱらヤドカリ投資用のマイホームを探しておりました。8月に擁壁あり土地値以下JR駅徒歩4分の買付に失敗してからテンション下がり気味であまり物件も見てなかった。しかし最近SUUMOを見てもat homeを見ても、コロナ不況のはずなのに全然物件が下がってない! その謎の一端はニーノさんセミナーで解けました。資本主義って、基本的にお金持ちはますますお金持ちになりますよね、、

ゴールデンウィークは毎日Zoomセミナー受講ささてもらってたのに、生で見るのは初だったニーノさんをなんと最前列で見られたし、中森サトルさんやマッツンさんなど有名投資家の方にも初めてお会いできて、ぜいたくな時間でした。ほかにもTwitterでお仲間ができてうれしい限りです。台風とコロナの中、出かけて行ってよかった。

コロナといえば、ニーノさんがこんなにZoomセミナーを開いてくれるようになったのもコロナのためだし、人生万事塞翁が馬ですな。

セミナーではサラリーマンのキャリアを活かす、という部分が勤め人である自分の心に刺さりました。ニーノさんも財務諸表を読めるようになったのはパン屋の店長をしてからだったそうな。自分もキャリアの棚卸しをしたくなりました。何か不動産投資に役立つことないかな、そうだ会社で不動産部門に異動したし(住宅ではなく事業用だけど...)、一応宅建の勉強もしてるし、親和性はありそうな気ができたぞ。がんばりまーす。

妻と子供が実家に帰ったので今日は一日宅建べんきできたし、明日は運良く近所で開催されるエリックさんのDIY会に参加するし、久しぶりに不動産活動な週末でした。

最近はもっぱらマイホーム探し

楽待パトロールも業者メールもなかなか自分の条件に合うものがなく、とりあえずは賃貸マンションの家賃分キャシュフローを改善すべく、自宅用中古戸建を最近はもっぱら見ている。

ふんどし王子のいう、心の賃貸併用(自宅ローンの返済額ぐらいの収益物件を別に買うこと)とヤドカリ投資(安い中古を買って住みながらリフォームし、価値をあげて賃貸に出すか、転売をする)を目指しているが、東京から快速で約30分の千葉県ということもあり、あまり割安物件がないように思う。なんならコロナ前の方が安かったような...

自分の中でも、前は常磐線はせめて北千住で持ち堪えたい思いがあった時期もあるが、コロナ渦で週2出社になったこともあり、千葉で買ってもいいかなという、気持ちが強くなってきた。安いし、緑が多いから子供にも良さそうだし。

一方でコロナ渦で財務がタイトになった方々なのか、築浅の売り物は増えてると感じる。新築が3,500〜4,000万のエリアだが、2,000数百万で築数年とか。

たまに一千万円台中盤から2千万円台前半が出ると瞬殺で消える。実際8月には仕事で内見に行かなかった日に競り負けた。

一方で駅前の飲食店とか居酒屋はバンバン潰れており、不況の足音も聞こえる。今年いっぱいは銀行も返済免除、リスケに応じるみたいだし、任意売却物件が市場に出回ったりして、本格的に相場が下がるのは浦田健先生が言うように、再来年とかなのかもしれない。

旧レオパレス物件見学、ハリーさんZoomセミナー

レオパレス物件見学

本日は旧レオパレス物件を見学。満室なので外観だけ。

外壁塗装もしてるみたいで、外側はすごいきれいやった。家具家電付きで満室。でも、契約巻き直し、1K12室一棟目ではヘビーではなかろうか? 管理会社にまかせれば意外に行けるのか?(契約更新がたまたま12室重なっただけと割り切るw)

立地は駅からは遠いんだけど、道路付けが良く駐車場付きなので、あのエリアの需要なら問題ないように思う。あとは融資が出るか、だろうか。コロナも落ち着いたし、玉砕覚悟で金融機関に持ち込んでみようかな。私道はどうしよう、、今すぐ通行禁止というわけでもないし、気にしない?以外に打ち手あるのか??

ハリーさんのZoomセミナー

 さて、先週木曜はハリーさんのZoomセミナーに参加。ハリーさんのセミナーはGWのニーノさん主催セミナー以来。Zoomだと仕事と子育ての後に自宅から参加できるから本当にありがたいダス。張田さん自身も今住んでるマレーシアから参加してたし。

ハリーさんはもともと北海道で激務のTVマンで、激務で体を壊したり、交通事故に遭ったことから、不動産投資の勉強を始めてものすごいスピードでサラリーマンを卒業している。子供の頃に35歳の父を亡くしており、ご自身も36歳のときに過労からメニエール病になったので、死を身近に意識したのだろうと推察する。その後マレーシアに移住して、今は大家業をしながら、あとはYouTube更新に生き甲斐を感じているようだ。

ものすごく芸術家タイプの方だという印象を持った。YouTubeの映像も元TVマンだけあって、すごくちゃんと編集・演出されている。ちなみにYouTubeは全然儲かってないそうだが、徹夜で編集することもあるそうで、ものすごく楽しそうだ。これは加藤ひろゆきさんのVoicy(インターネットラジオ)にも近いものを感じる。

そういえば、ハリーさんに影響を与えた不動産投資家といえば、同郷北海道の加藤ひろゆきさんなのだが、先週セミナーに出てブログも書いたやっさんも加藤ひろゆきさんとの出会いがきっかけだと言ってたし、今更だけど加藤ひろゆきさんすごいな。いつもVoicyで下ネタと替え歌ばかり歌っていて、コメント投稿するとほぼ100%の確率で読まれるので気さくに接していたけど、実は加藤ひろゆきさん、すごい人なんじゃないか!?ww オラ、なんだかそんな気がしてきたぞ、、

 ちなみに加藤ひろゆきと並んでハリーさんに影響を与えたのは、金持ち父さんシリーズ。『キャッシュフロー・クワドラント』を読んで、枠を変わらないとダメだと痛感したそうだ。枠とは下の有名なやつね。

 ※図はニーノさんの健美家コラムより引用

 ハリーさんのセミナーで勇気付けられたのは、サラリーマンのスキルがものすごく役立った、という部分。知らない人とも話せる、電話での問い合わせ、WordやExcelなど、社会人としての常識的な部分。

 また、マレーシアに行った理由もハリーさんらしいというか、印象的だった。ハリーさんにも娘さんが3人いらっしゃるのだが、日本の競争社会「いい学校に入らなきゃ」「もっと勉強しなきゃ」から距離を置かせたかったのも大きいそうだ。現在の日本の教育は、優秀なE(従業員、国や大企業の言うことをよく聞いて、不条理な労働力投入や納税を厭わない人)を育てることに特化しているので、金持ち父さんで投資を学んだことも影響してるんじゃないだろうか。

ハリーさん初心者アドバイス 

今回のセミナーは不動産だけというよりは、海外移住やセミリタイアなども、「生き方」をテーマにしていたんだけど、特に参考になったのは「2〜3棟目まで変な物件を買っては行けない。先に行けなくなる」というアドバイスだ。一番やっちゃいけないことはマイナスの物件買うことで、マイナス物件を買うぐらいなら買わない方がいいと断言。旧レオパレス物件大丈夫かな?w まったくマイナスがない物件もなかなか買えないとは思うが、自分の取れるリスクと天秤に掛けてがんばるかしなかとです、しぇんしぇ。

 サラリーマン卒業からマレーシア移住まで、ハリーさんの全記録。

www.kenbiya.com

めちゃめちゃ有名な投資家さんがたくさん出演していて、元TVマンがプロの編集していてしかも無料です!

www.youtube.com

ニーノの部屋 ゲストやっさんに参加 〜『鬼滅の刃』〜

土曜は雨だったので朝ご飯食べたらまた昼間で寝て、昼ご飯を食べてNetflix『鬼滅の刃』を見たりした後、夜はニーノさんのやっさんのZoomセミナーに参加。子供も家でYouTube見たり、工作したりでダラダラ過ごしてたみたい笑 ちなみに、ビル広田さんも健美家のコラムで『鬼滅の刃』絶賛されてますww

 やっさんは北海道の専業大家さん、北海道で中古APから大家業を開始して、だんだん新築(4棟)と築古戸建(11棟)てにシフトしたんだけど、お祭りの夜店で焼き鳥も買えない低属性からわらしべ長者的に着実に実績を積み上げてるすごいお方なのだ。

 ハリーさんのYouTubeや波乗りニーノさんのZoomを通じて前から知ってたので一度セミナーに行ってみたかったんだけど、地方公演が多くあまり東京方面でセミナーがなかったので残念だったのだよ。それがコロナのお陰でニーノさんが今回Zoomセミナーを開催してくれたのでありがたかったのダス。

youtu.be

有料セミナーなのであまり内容の詳細は書けないが、ブログ、Twitter等でもご本人が公表している範囲で書くと、幼くして母を亡くして、就職後も給料が安くすごく貧乏で、30歳で月の手取り17万。それで、お祭りで子供に100円の焼き鳥をねだられて思わずためらったのをきっかけに「悔いのない人生を生きたい」と心に近い、同郷(北海道)の加藤ひろゆきさんの著書をきっかけに不動産投資を始めて、今では新築APや中古RCを複数持つ、立派な大家さんになった軍神です。

ちなみにお祭りで100円の焼き鳥をためらった話は一杯のかけそば並みに泣ける話なんだけど、師匠の加藤ひろゆきさんのVoicyで、レクサスの後部座席で海の家に乗り込んだ加藤さんのお子さんが、海の家でかき氷と焼きそばなど数千円分買い物したっていう愚痴を最近聞いたばかりだったから、なんか複雑な心境だったヨww

 やっさんのセミナーを聞いていて思ったのは人間関係のレバレッジがすごいということじゃ。投資開始時にお金がないときには、奥さんが独身時代の貯金で助けてくれたり、一足に先に専業大家になったハリーさんが物件をパスしてくれたりと、周りに信頼されているのだろうなぁ。他にも利回りを重視しすぎない、業者選びはフィーリングや人間性を大事にする、とか。こんな人がいたら、周りも絶対応援したくなるだろうな、と思ったね。

 めっちゃ真っ直ぐなやっさんのTwitter


これを聞いていてワイの頭に閃いたのは、やっさんはつまり、『鬼滅の刃』の主人公、「竈門炭治郎」なんじゃないかな。禰豆子は専業主婦の奥さんと3人の娘だ。まあやっさんの奥さんと娘は鬼でもないし、日光に当たっても死なないと思うが。。やっさんは炭治郎並みに正義感が強く、仲間を大事にし、まっすぐだ。そして、最初は苦労しても最後は勝利をおさめる。これはすなわち「努力、友情、勝利」 の物語なのだ。

本来の自分を取り戻すため。

これは今回のセミナーのテーマでもあり、やっさんの不動産投資の成果でもあるんだけど、これは鬼になった禰豆子を人間に戻すためであり、資本主義のキャッシュフロー・クワドラントでいう、EからIに移ってお金のために働くのを止めるということなんじゃ。そう考えると、鬼滅の刃の鬼って、資本主義の象徴にも読めるのでは? 『資本論』的な資本家って、吸血鬼みたいなところあるしね、知らんけど。。ちなみにクワドラントがわからない人は金持ち父さん読んで下さい。


最後に個人的にすごく勉強になったポイント2点。

①ネットに何ヶ月も残っていた不人気物件を購入

今では紹介も受けられるようになったけど、初期の頃はネット検索で物件を購入。それも、瞬間蒸発するような優良物件ではなく、ネットにずっと残っていた不人気の売れ残り物件を指値で買って高利回りにしたり、リフォームしたりで価値を上げた。

②内見したら必ず購入金額を伝える

内見したら必ず購入希望金額を伝える。当たり前のようだけどできてないな。内見した段階で想定家賃、リフォーム代、想定利回りが計算できている、買うという意思表示ができている、自分としのて購入基準がちゃんと自分の中にあるということですな。

木曜のセミナーでハリーさんも同じことを言ってたんだけど、やっさんも最初は自分の判断基準に自信がないから、とにかく鬼指しで安く買うことしか考えられなかったそうな。何を隠そう、ワイは今この状態や。でも、今はちょっと高くても手のかからない物件買おうと思い始めてるのだ。DIYをする時間も技量もないし。人と比べず、やれることをやっていこう。

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