すえログ アラフォーリーマンの逆襲

金融庁の2000万円レポートに衝撃を受け、大前研一氏の著書に奮起したアラフォーリーマンがお金持ちを目指して不動産投資や株式投資にチャレンジするブログです。

(内見)童貞捨てました

内見...不動産投資には必須の行為。

 

一般的な投資不動産購入の流れとしては、

  • ネット検索→資料取り寄せ→不動産屋に電話→内見→購入判断

が一般的な流れらしい。つまり、内見は不動産投資には必須の行為。2020年の1月末に初めて実施。なぜ今までしてなかったのか??

 

思えば不動産の勉強を本格的に始めたのは去年の3月、ふんどし王子の本を読んで、その流れで銀座開催されたセミナーに参加したのがきっかけだった。

 

ふんどし王子が本は100冊読めと言ったので、本を100冊読みだしたし、この味がいいねと君が言ったらサラダ記念日だし、加藤ひろゆきさんが1軒目を買う前に100軒は内見したと言ったので「やべ内見しなきゃ」という気持ちになったのである。

 

大企業のサラリーマンは数字目標に弱い、というか無条件に従うように訓練されている。なので、わたしはTOEIC900点が社内で目標になったときは半年くらい猛然と勉強して達成し、なんとなく今は社内でも英語を使って海外とやり取りする部署にいる。

 

そんな中、わたしの勤務先では一定期間本社を離れて研修する制度があり、その間は残業もなく幸い研修場所も家の近くだったので時間の余裕があり、しかも平日休みだった! 土日が忙しい不動産屋を巡るには格好の条件だ! しかし、なんやかんやと自分に言い訳して内見に行かなかった。平日の昼間、Netflixでビデオを見まくっていた。闇金ウシジマくん、キングダムなどを一気見し、非常に面白かったのだがなんであの時間に内見行かなかったのかww  

 

とにかく内見に行かなくては、とついに重い腰を上げ、at homeのサイトから家の近くの築古戸建てに申し込んだ。メールでフレンドリーな返事が来て、日時を決めて妻子がお出かけの土曜午前に予約。

 

若干挙動不審になりながら黄色いジャケットで有名な会社を訪問。本やネットで見て慌てて作った投資家用名刺やプロイフィールシートを持参すると、Hさん(痩せマッチョなおじさん) はふむふむと真剣な様子で話を聞いてくれた。

 

物件は家からほど近い800万のDIYリフォーム済み戸建て。近隣からの想定家賃は6万。

売主は投資家だった。300万ぐらいで買って、200万ぐらいかけてリフォームしたそう。つまり僕が800万で買うと300万の利益。オーナーチェンジならともかく、あまりおいしくはないですね。ていうか、300万で買う方の側に回らないと。

 

ていうか、売価と利回りは現地行かなくても割りに合わないって一目でわかるし、何しに行ったのだろう??ww 売主が投資家であることも、別に現地に行かなくても電話で聞いたらわかったはずだ。

 

しかも、Hさんはその後、自分が売ったという投資物件を2件ほど車で案内してくれた、600万で買って美装のみ1,200万で売れた家、300万で買ってほぼそのままで家賃6万で募集している家、などなど。似たような物件でたら紹介しますね、と笑顔で車で駅まで送ってくれた。親切。絶対Hさんから買おうと心に誓った。

 

とにかくこうして、私の内見童貞は捨てられた。

 

意外と簡単だったし、不動産屋さんもめっちゃ親切で申し訳ないくらいだった。

なんでこんなに引っ張ったのか...

とにかく、目指せ加藤ひろゆきさんであと99軒、、

有名投資家の無名時代

加藤ひろゆきさんのTwitterより色々思うところあり。

みんな最初は苦労しているのだなぁ。 

 

若きふん様やルイ五十六世帯の年収や属性を考えても、ホワイト企業だし自分は恵まれている方なのだなぁと、言い分けてしてられない。行動して行こう。

  • 不動産本100冊読む
  • 内見100軒
  • セミナーもっと行く(月1以上、無理ならオンラインで)

明日は奥さんが子供と友人ランチに出かける日なので3軒内見入れた! がんばって見てくる。

お金持ちになる100冊その6「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」

加藤ひろゆきさんが何度も読み返したということでロング。 

通勤中(片道35分の電車)だけで読んでたら2週間以上かかった。総ページ数441ページ。こんなに分厚い本を読んだのはMBAの会計の教科書以来ではなかろうか。。

でも、その価値は確かにあった。一度では消化しきれないので後2, 3回は読みたい。

 

腹落ちした一言は「どれが王子様か知るためには、たくさんのカエルにキスしなければならない」。

 

すなわち、失敗とは成功の一部であるということ。

そして、若くして引退するにはレバレッジが必要。不動産でいう借入金のことだけではない。頭脳、言葉、行動、プランなどたくさんのレバレッジがある。

 

↓世の中の多くの人のお金に対する考え方 

 

↓お金持ちになるように今行動しないと将来お金持ちにはならないということ 

 

ニーノさんオンラインセミナー w/長岡Wayさん、ふかぽんさん

波乗りニーノ (@hiroki19730823) | Twitter さんのZoomセミナー、運良く先週も参加させていただきました!

 

今回のスペシャルゲストは長岡way (@way40074189) | Twitter さんと ヤンチャ大家a.k.aふかぽん@日本最強DIY大家 (@a_kenyu) | Twitter さんという、有名大家さん2人で期待が高まります! そして、なんと参加してみると、宮崎セミナー開催直前ということで森さん、バイカー大家さん、そして加藤ひろゆきさんも(講師ではなく)メンバーとしてちょこっと参加。また、女王さまもメンバーとして参加の超豪華メンバー! 女王さまはネット経由とはいえ、初めてご一緒しましたが、加藤ひろゆきさんのおっしゃるようにとても知的で、そしてお美しい方でした! 数々の奴隷を従えるのも納得です。

 

今回なんと予定の2時間を超えて、3時間に渡る熱いトークだったためここに全部は書けず、これから大家を目指している私が、特に勉強になった部分のみ、抜粋でお届けします。

 

 融資への考え方


ふかぽんさん

これまでは現金買いオンリー。ただし、レバがないせいで、ご自身でもちょっと遠回りしたと思っていて、今は融資の勉強をしているとか。また、ふかぽん塾には公務員、お医者さまもいるそうで、そういう高属性の人は融資でいいんじゃないのかと思っているとのこと。ちなみにふかぽんさんのYouTubeDIY大家さんに大人気なので、自分でやりたいと思ってる人は要チェックです。私も何本か動画を見ましたが、自分には無理だと思ったので、そっと閉じましたw

www.youtube.com

 

ニーノさん

  • セミリタイア目的だとボロ戸建てでレバなしだと辛い。初心者が融資で金融期間に物件を持ち込むと、初心者ほど根掘り葉掘り聞かれるのでスクリーニングという考え方もできる(やばい物件は金融機関が融資を出さないので)。
  •  ゼロより返済実績あった方がいい(クレカのクレヒスと同じ考え方。真っ白より小額でもちゃんと返してる方が評価高い)
  • 公庫なら物件だけでなく運転資金でも借りれる

 

長岡Wayさん

  • 地方だとそもそも銀行がそんなにないエリアがある。どこで法人作るか?も大事になる。 

どこまでリフォームする?

ふかぽんさん

  •  「自分なら」を疑う
  • 自分ならこんな汚い部屋に住めない
  • 自分はウォシュレットないと住めないなど
  • 安ければいいという人いっぱいいる。

ジム鈴木さんも先日のセミナーで壁紙は汚れたとこだけ変えて、わざと全然違う壁紙を貼ってアクセントクロスみたいに見せる、とおっしゃってましたww

 

長岡Wayさん

  • 買ってそのまま出してネットの反応見る
  • 業者に最初は高く出して、反応を見ながら下げたりする

加藤ひろゆきさんも最初は高めに出してだんだん下げるとおっしゃってました。あと、リフォームは顧客の要望に応じてやるのがいいので、最初にやり過ぎないとも。

 

ニーノさん

触るとキリないから、やれる程度でいい。お金かせいでもらわないと。ただし、あまりボロいとすぐ退去したり、途中で修繕入って結局お金が掛かるのでバランスが大事。お金を掛けてちゃんと直すと、長い目では得なことも。

 

ちなみに女王様はしっくい塗りが楽しくてハマってしまってるそうです。さすが一つの道を極めたこだわりの方ですね。


 客付けについて
ふかぽんさん

  • 基本一人でやってる、客付も一人で
  • ジモティーと現地看板
  • 近所のおばちゃんとの雑談で、家族とか知り合い紹介してもらえる

ふかぽんさんすごいです。ポールさんに通じるものを感じます。セミナー中も、ニーノさんに「ポールみたいだね」と突っ込まれてましたw

 

 ニーノさん

  • 引っ越し代持ちますとかでチラシをポスティングすると効果的な場合も 


最後に印象に残ったのは勤め人卒業後の暮らし。長岡Wayさんは勤め人の時は毎晩、晩酌してた。それが、卒業したら自然に止めたとのこと。私もお酒弱く、普段はあまり飲まないのですが、会社で嫌なことがあると飲みたくなります!w 時間の自由が効くことと、上司の顔色伺わなくていいのが、いいんだろうなぁ。

 

このオンラインセミナーは当面無料で、Twitterのみの募集で不定期でやってるようなので、興味のある人はニーノさんのTwitter覗いて見て下さい!

ジム鈴木さんのセミナーに参加。秘訣は◯◯をリスト化しろ!

神田にてジム鈴木さんの無料セミナーに参加しました。かなり面白かったので感想をまとめます。

 

ジム鈴木さんは元勤め人で、戸建て40軒、家賃年収2,000万円、平均利回り20.4%というすごい人です。基本は勤め人の貯金で築古戸建てをリフォームし、現金買いだそう。

 

しかもお子さんが現役で東大に合格しています! その辺りのことは加藤ひろゆきさんのnoteが詳しいです。(基本は不動産やそれにまつわるマインドの話なので子供を東大に入れることに興味がなくても、不動産に興味ある人なら楽しめます)

note.com

 

サラリーマン大家の不動産投資といえば、地銀や公庫から融資を引いてのアパート投資が王道だと思いますが、ジムさんは基本は現金買いで戸建てオンリーです。

戸建てのメリットとは、

 

入居者目線:

収納、ピアノ、プライバシー壁ドンされない

 

大家目線:

入居期間長い、固定費安い(共用部なし)、手残り多い(マンションみたいに管理費や修繕積立金なし)、需要>供給、固定資産税安い

などなど。

 

また、たくさんの物件を持ってるジム鈴木さんならではだと思ったポイントは、

  • 事故物件が出ても、他に被害が出ない

(アパートだと事件・事故から無事だった他の部屋にも風評被害出る)

でした。

 

また、物件自体より信頼できる営業マンをリスト化しろ、など経験に基づく具体的なアドバイスが多く、勉強になりました。

 

ジム鈴木さんについては、エリックさんのブログに詳しいインタビューが載ってるんで、ここで投資法のほか、マインドや人柄がよくわかります。

inaka-house.com

 

なお、入門編では物足りないという人のために35万円で3ヶ月の有料コースも用意されており、そちらでは、

  • マイソクを見て買っていいかChatworkでサポート(3ヶ月間) ※原則72時間以内に回答
  • 営業マンタイプ別指値の伝え方
  • 40軒すべての詳細
  • おすすめエリアの穴場30個(市より土地値が安いけど賃貸需要の強い町村)

などを教えてくれるそうです。最初の1軒目はみんなすごく迷うと聞くので、ジム鈴木さんが直接相談にのってくれるのはありがたいですねぇ。。私もかなり心が揺れました。(私の隣の方は普段は都内で不動産屋をされてるそうですが、その場で申し込んでました)

 

私は独学&ネットでどこまでやれるか試したい気持ちもあったので、あえて申し込みませんでしたが、本を100冊読んだり、全国でセミナー出たりしてられっかよ、というお金で時間を買いたいタイプの人なら、全然いいと思います。自己判断ですっ頓狂な物件買ったら35万なんて不動産屋の手数料だけでも簡単に吹っ飛びますからね、、

 

入門編は無料なので、ジム鈴木さんの

ジム鈴木公式サイト

から申し込んで見てください。

創業融資・マル経相談で商工会に

サラリーマン大家に銀行融資が閉まっている中、主にブログ、Twitter界隈で今、マル経が熱いとの噂を耳にして、会社を午前半休し地元の商工会議所に経営相談に行ってまいりました。

マル経とはざっくりいうと、従業員が20人以下の小さい会社だけが受けられる融資で、

  • 最大2,000万円
  • 無担保・保証人不要
  • 金利(1.25%前後)※しかも3年間市から1%の利子補給あり
  • 最大10年

というメリットがあります。

マル経融資の概要www.jcci.or.jp

1週間ほど前にあらかじめ電話でアポを取り、面談へとこぎつけました。子供がよく遊んでいた児童館に近いので何度か前を通ったことはあるのですが、中に入ったのは初めてでした。

下記で紹介した、公庫融資の解説本を参考にしながら、

  • 簡単な自己紹介(サラリーマンとしての経験、プライベートで引越しが多く内見が好きだったエピソードなど交え)
  • 創業の背景、思い
  • 市場の状況(周辺の賃貸市場)
  • 想定の仕入れ状況(土地や中古戸建価格)
  • 売上の計画
  • 必要融資額

などを、公庫のオフィシャル資料ではなく、グラフやイメージ写真も交え自分でパワポでまとめて持参しました。
(これは「経営相談」として行ったので、いきなり融資の話にはならないかも?と思ったのと、見たことがある方はご存知だと思いますが、公庫の資料は事業内容が数行とかしか書けないので、初対面資料としては簡略過ぎるかも考えたからです)

なお、不動産本を読んだり、先輩大家の話を聞いたことがある方はご存知かもしれませんが、金融機関に融資の話にいくときに「不動産投資」という言葉はNGワードです。なので、今回も空き家再生、シルバー雇用、子育て支援で地域に貢献する「不動産賃貸業」として、仕上げました。
※戸建て賃貸想定。アパマン考えている方は別ストーリー必要ですね。

実は面談に向かう前には大きく2つの不安要素がありました。それは、

1. 本業がサラリーマンである
2. 対象が不動産である

というものです。対応してくれた商工会の融資担当の方と話していくと、

1.は問題なし、むしろ創業融資は本業で生活できており、返済が問題ないという経済状態の方が受けやすかも、とのこと。また、自己資金が物件の平均価格以上あったことも好印象だったようです。

2.については、戸建て賃貸の大家さんであれば、あまり業界経験はシビアには問われないようです。企画書はこのレベルで問題ないので、次回はマイソクで実際に物件を持ち込んで下さいとのことでした。

ただ、今回の融資はネット界隈で熱いマル経ではなく、公庫の創業融資を商工会から推薦する、という形になるとのこと。それだと、利率は2%になるが、1年事業を回したあとは借り換えも可能とのこと。

マル経融資のためには商工会メンバー(年会費1万2,000円)になった上で、市内で1年の事業経験が必要だそうです。※自治体によって条件が微妙に違うようなので要確認

今回はマル経は受けられなかったのですが、公庫であればサラリーマンの新規でも門は閉じてないのが確認でき、ほっと一安心。物件探し前向きに取り組んで行きたいと思います。

参考資料。内容は主に公庫向けです。

[rakuten:book:17698610:detail]

起業で使える事業計画書のつくり方

起業で使える事業計画書のつくり方

  • 作者:中野 裕哲
  • 出版社/メーカー: ソシム
  • 発売日: 2015/11/27
  • メディア: 単行本

ニーノさんオンラインセミナー参加 スペシャルゲスト ツナさん

波乗りニーノ (@hiroki19730823) | Twitter さんのZoomを使ったオンラインセミナーに参加。初Zoomだったため、会員登録からやってみる。

 

時間は19時〜21時、自宅だと2歳の娘が寝ぐずりタイムのため、iPad Pro 9.7を持って、徒歩10分の駅前のネットカフェに。珍しい個室タイプで、周りを気にせず会話に参加でき(イヤホンマイク着用)よかったです。(ナイトパック適用で6時間で1,050円。漫画も読み放題なんで、今度普通にキングダム一気読みに来たいですw)

 

ニーノさんがファシリテーターを勤めつつ、今回のスペシャルゲストは

ツナ@育児中 (@tsuna_i) | Twitter さん。ふんどし王子やポールさんのブログ・SNSでよく名前は見かけるものの、オンラインですが初めてお目にかかりました。あのクレイジーマインドのポールさんから「元祖クレイジーマインド」と言われてるそうなので、期待が高まりますw

 

不動産を始めてから6年からで勤め人卒業、以前は激務のSEだったので、今は1日1個ぐらいしか予定がなく、いい話があったらすぐ動けるのがメリットだそう。満員電車にゆられている立場からすると、素直にうらやましいな。

 

元祖クレイジーマインドの理由とは、なんとホームレスをナンパしてセルフ客付したそう。まずはお爺ちゃんホームレスを連れて行って洗い、自分のお古の服を着せ、自分の服を来たお爺ちゃんがなんだか分身のように思え、だんだん愛着が湧いてきたとのこと。そして市役所に連れて行って生活保護の申請もして、無事正式に入居。今では市役所の方から身寄りのない人がいると紹介されるほどになったそうです。なんかすごいな。

 

その他、ためになったポイントとしては、

  • 不動産屋さんに行くときは自分の食べたいものを持っていく(甘いもののお土産などは喜ばれる、他の大家との差別化)
  • やる気のない地主とかからちょっと綺麗で空き部屋が多いのを買うのがお勧め(最初から汚いのとかボロは大変)
  • インバウンド狙いのエアビーなら駅からの距離は気にしなくて大丈夫。外国人観光客は結構歩く。立地によっては賃貸より利回りいい

経験者にしかわからない具体的なアドバイスで、ふむふむ、という感じです。

 

関連して参加者からはジモティーを使ったセルフ客付についての質問が出ましたが、みなさん最初はお勧めしないとのこと。やはり審査を通らない人や問題がある人が多いそう。ポールさんのように、トラブルがある前提ですべて自分で解決できる人でないと厳しいとのこと。

応用編として面白かったのは、

いたずらピーナッツ@愛媛大家の会 (@itazurapeanuts) | Twitter

さんは、なかなか埋まらない場合、募集のみジモティーで行ない、話がまとまったらその後は普通に仲介に紹介し、ADも払い審査もしてもらって入居してもらうとか。費用はかかるけど、仲介ともWin-Winになり、頭いいですね。

 

セミナー内容もさることながら、全国の仲間とこんなに手軽にオンラインで同時に繋がれることに感動しました。

 

このオンラインセミナーは当面無料で、Twitterのみの募集で不定期でやってるようなので、興味のある人はニーノさんのTwitter覗いて見て下さい!