旧レオパレス物件見学、ハリーさんZoomセミナー

レオパレス物件見学

本日は旧レオパレス物件を見学。満室なので外観だけ。

本日は千葉と埼玉の国境の町で旧レオパレス満室中古APを外から見学。立地、外観は問題なし。不安点はレオパ解除時に契約巻き直しのため、最悪全空の恐れがあるのと敷地内が分筆で私道の通行許可が（相続で揉めて仲の良くない）親族から得られてないらしい。

— すえやす (@yasueyos) 2020年6月21日

外壁塗装もしてるみたいで、外側はすごいきれいやった。家具家電付きで満室。でも、契約巻き直し、1K12室一棟目ではヘビーではなかろうか？ 管理会社にまかせれば意外に行けるのか？（契約更新がたまたま12室重なっただけと割り切るw）

立地は駅からは遠いんだけど、道路付けが良く駐車場付きなので、あのエリアの需要なら問題ないように思う。あとは融資が出るか、だろうか。コロナも落ち着いたし、玉砕覚悟で金融機関に持ち込んでみようかな。私道はどうしよう、、今すぐ通行禁止というわけでもないし、気にしない？以外に打ち手あるのか??

ハリーさんのZoomセミナー

 さて、先週木曜はハリーさんのZoomセミナーに参加。ハリーさんのセミナーはGWのニーノさん主催セミナー以来。Zoomだと仕事と子育ての後に自宅から参加できるから本当にありがたいダス。張田さん自身も今住んでるマレーシアから参加してたし。

ハリーさんはもともと北海道で激務のTVマンで、激務で体を壊したり、交通事故に遭ったことから、不動産投資の勉強を始めてものすごいスピードでサラリーマンを卒業している。子供の頃に35歳の父を亡くしており、ご自身も36歳のときに過労からメニエール病になったので、死を身近に意識したのだろうと推察する。その後マレーシアに移住して、今は大家業をしながら、あとはYouTube更新に生き甲斐を感じているようだ。

ものすごく芸術家タイプの方だという印象を持った。YouTubeの映像も元TVマンだけあって、すごくちゃんと編集・演出されている。ちなみにYouTubeは全然儲かってないそうだが、徹夜で編集することもあるそうで、ものすごく楽しそうだ。これは加藤ひろゆきさんのVoicy（インターネットラジオ）にも近いものを感じる。

そういえば、ハリーさんに影響を与えた不動産投資家といえば、同郷北海道の加藤ひろゆきさんなのだが、先週セミナーに出てブログも書いたやっさんも加藤ひろゆきさんとの出会いがきっかけだと言ってたし、今更だけど加藤ひろゆきさんすごいな。いつもVoicyで下ネタと替え歌ばかり歌っていて、コメント投稿するとほぼ100%の確率で読まれるので気さくに接していたけど、実は加藤ひろゆきさん、すごい人なんじゃないか!?ww オラ、なんだかそんな気がしてきたぞ、、

先日はご参加ありがとうございます！加藤ひろゆきさんは、１０年前に、どうやらサラリーマンでも「大家さん」に成れるらしい。という事を知って、ネットで「大家・北海道」などで調べるとすぐに出てきたのが加藤さんでした。それから書籍を全て買い、付属のCDを車の中で毎日聞いてました。それから

— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年6月15日

 ちなみに加藤ひろゆきと並んでハリーさんに影響を与えたのは、金持ち父さんシリーズ。『キャッシュフロー・クワドラント』を読んで、枠を変わらないとダメだと痛感したそうだ。枠とは下の有名なやつね。

 ※図はニーノさんの健美家コラムより引用

 ハリーさんのセミナーで勇気付けられたのは、サラリーマンのスキルがものすごく役立った、という部分。知らない人とも話せる、電話での問い合わせ、WordやExcelなど、社会人としての常識的な部分。

 また、マレーシアに行った理由もハリーさんらしいというか、印象的だった。ハリーさんにも娘さんが3人いらっしゃるのだが、日本の競争社会「いい学校に入らなきゃ」「もっと勉強しなきゃ」から距離を置かせたかったのも大きいそうだ。現在の日本の教育は、優秀なE（従業員、国や大企業の言うことをよく聞いて、不条理な労働力投入や納税を厭わない人）を育てることに特化しているので、金持ち父さんで投資を学んだことも影響してるんじゃないだろうか。

ハリーさん初心者アドバイス 

今回のセミナーは不動産だけというよりは、海外移住やセミリタイアなども、「生き方」をテーマにしていたんだけど、特に参考になったのは「2〜3棟目まで変な物件を買っては行けない。先に行けなくなる」というアドバイスだ。一番やっちゃいけないことはマイナスの物件買うことで、マイナス物件を買うぐらいなら買わない方がいいと断言。旧レオパレス物件大丈夫かな？w　まったくマイナスがない物件もなかなか買えないとは思うが、自分の取れるリスクと天秤に掛けてがんばるかしなかとです、しぇんしぇ。

 サラリーマン卒業からマレーシア移住まで、ハリーさんの全記録。

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めちゃめちゃ有名な投資家さんがたくさん出演していて、元TVマンがプロの編集していてしかも無料です！

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ニーノの部屋 ゲストやっさんに参加 〜『鬼滅の刃』〜

土曜は雨だったので朝ご飯食べたらまた昼間で寝て、昼ご飯を食べてNetflixで『鬼滅の刃』を見たりした後、夜はニーノさんのやっさんのZoomセミナーに参加。子供も家でYouTube見たり、工作したりでダラダラ過ごしてたみたい笑　ちなみに、ビル広田さんも健美家のコラムで『鬼滅の刃』絶賛されてますww

 やっさんは北海道の専業大家さん、北海道で中古APから大家業を開始して、だんだん新築（4棟）と築古戸建（11棟）てにシフトしたんだけど、お祭りの夜店で焼き鳥も買えない低属性からわらしべ長者的に着実に実績を積み上げてるすごいお方なのだ。

 ハリーさんのYouTubeや波乗りニーノさんのZoomを通じて前から知ってたので一度セミナーに行ってみたかったんだけど、地方公演が多くあまり東京方面でセミナーがなかったので残念だったのだよ。それがコロナのお陰でニーノさんが今回Zoomセミナーを開催してくれたのでありがたかったのダス。

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有料セミナーなのであまり内容の詳細は書けないが、ブログ、Twitter等でもご本人が公表している範囲で書くと、幼くして母を亡くして、就職後も給料が安くすごく貧乏で、30歳で月の手取り17万。それで、お祭りで子供に100円の焼き鳥をねだられて思わずためらったのをきっかけに「悔いのない人生を生きたい」と心に近い、同郷（北海道）の加藤ひろゆきさんの著書をきっかけに不動産投資を始めて、今では新築APや中古RCを複数持つ、立派な大家さんになった軍神です。

ちなみにお祭りで100円の焼き鳥をためらった話は一杯のかけそば並みに泣ける話なんだけど、師匠の加藤ひろゆきさんのVoicyで、レクサスの後部座席で海の家に乗り込んだ加藤さんのお子さんが、海の家でかき氷と焼きそばなど数千円分買い物したっていう愚痴を最近聞いたばかりだったから、なんか複雑な心境だったヨww

 やっさんのセミナーを聞いていて思ったのは人間関係のレバレッジがすごいということじゃ。投資開始時にお金がないときには、奥さんが独身時代の貯金で助けてくれたり、一足に先に専業大家になったハリーさんが物件をパスしてくれたりと、周りに信頼されているのだろうなぁ。他にも利回りを重視しすぎない、業者選びはフィーリングや人間性を大事にする、とか。こんな人がいたら、周りも絶対応援したくなるだろうな、と思ったね。

今当時の自分に言えるとすれば

何も心配いらない
絶対に出来る
そんなもんか？
全部買え！（１０年前）
そのままで大丈夫
周りと比べるなよ
焦らなくていいよ
会社への感謝忘れるな
家庭をおろそかにするなよ
自己資金もっと大切に

大丈夫本気ならすべて叶うよ

— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年6月15日

 めっちゃ真っ直ぐなやっさんのTwitter。

これを聞いていてワイの頭に閃いたのは、やっさんはつまり、『鬼滅の刃』の主人公、「竈門炭治郎」なんじゃないかな。禰豆子は専業主婦の奥さんと3人の娘だ。まあやっさんの奥さんと娘は鬼でもないし、日光に当たっても死なないと思うが。。やっさんは炭治郎並みに正義感が強く、仲間を大事にし、まっすぐだ。そして、最初は苦労しても最後は勝利をおさめる。これはすなわち「努力、友情、勝利」 の物語なのだ。

本来の自分を取り戻すため。

これは今回のセミナーのテーマでもあり、やっさんの不動産投資の成果でもあるんだけど、これは鬼になった禰豆子を人間に戻すためであり、資本主義のキャッシュフロー・クワドラントでいう、EからIに移ってお金のために働くのを止めるということなんじゃ。そう考えると、鬼滅の刃の鬼って、資本主義の象徴にも読めるのでは？ 『資本論』的な資本家って、吸血鬼みたいなところあるしね、知らんけど。。ちなみにクワドラントがわからない人は金持ち父さん読んで下さい。

金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント改訂版 経済的自由があなたのものになる [ ロバート・T．キヨサキ ]

最後に個人的にすごく勉強になったポイント2点。

①ネットに何ヶ月も残っていた不人気物件を購入

今では紹介も受けられるようになったけど、初期の頃はネット検索で物件を購入。それも、瞬間蒸発するような優良物件ではなく、ネットにずっと残っていた不人気の売れ残り物件を指値で買って高利回りにしたり、リフォームしたりで価値を上げた。

②内見したら必ず購入金額を伝える

内見したら必ず購入希望金額を伝える。当たり前のようだけどできてないな。内見した段階で想定家賃、リフォーム代、想定利回りが計算できている、買うという意思表示ができている、自分としのて購入基準がちゃんと自分の中にあるということですな。

木曜のセミナーでハリーさんも同じことを言ってたんだけど、やっさんも最初は自分の判断基準に自信がないから、とにかく鬼指しで安く買うことしか考えられなかったそうな。何を隠そう、ワイは今この状態や。でも、今はちょっと高くても手のかからない物件買おうと思い始めてるのだ。DIYをする時間も技量もないし。人と比べず、やれることをやっていこう。

plaza.rakuten.co.jp

やどかり投資候補の物件を見学

というわけで気を取り直してヤドカリ投資候補の中古戸建に...

 ヤドカリ投資候補②

 築37万年1,280万（土地160平米、建物97平米、1P可能姉妹 *擁壁くり抜きで車高制限あり）

 JR駅徒歩11分 路線価m2あたり8万=1,280万

路線価がそのままSUUMOの売値なのね。

やや高台にあり、階段で登る式の昔ながらの注文住宅。水回りは古く、屋根もセメント瓦なので塗り直し必須だが、建物自体はちゃんとしている。あとはどこまでリフォームお金を掛けるかだ。

ユニットバス（100万）

システムキッチン（70万）

セメント瓦塗り直し（70万）

床と壁紙の張り替え・畳の表替え（計100万）

その他、排水パンの増設工事なども入れるとリフォーム代は合計400万弱か？

DIYしない前提だとこんなものかな。

物件と合わせて合計1,680万になると一気にお得感が無くなってくる。パワビルダーの建売りでちょっと駅が遠いと2,000万円代前半があるエリアなので。

屋根以外は今すぐリフォームが必要なほどクリティカルじゃないから、住みながら勉強がてら分離発注がいいのだろうけど、仕事も異動直後でそこそこ忙しいし心が折れそうな気も...

子供は内見中、和室で走って靴下真っ黒にしたり、庭でダンゴムシを観察したりで楽しそうだったw

そして、後日近所のリフォーム屋さんと、見に行ったら傾きがあるからやめた方がいいと言われ、転進を決意しました。儲かる中古住宅買いたいなー。

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賃貸併用住宅を見学。家族より却下

みなさーん、賃貸併用してますか？　してないよね。普通。。

出口が難しいとかマジ基地に入居されると大家とバレた上で隣に住んでるからマジ地獄とか、色々な評判を聞くけど、わいは投資も始めたいし、住宅ローンも使いたいから3分ぐらい入念にSUUMOを検索してから、近所の適当な物件を見に行きました。週末に妻子とともに！

①賃貸併用候補。二戸一、完全分離二世帯住宅。

築25万年2,980万（土地160平米、建物150平米、2P可能姉妹*軽・小型車）

JR駅徒歩8分 路線価m2あたり12万=1,920万

容積率200%なのでお金あったらアパート用地にはいいのかもしれない。 

妻はやはり抵抗感があるよう。まず物件自体がやや込み入った住宅街にあるので、日当たりと風通しが悪そうなのが気に入らなかった模様。また、子供がまだ二歳半で足音などうるさいので、賃貸併用だと我が家が出す騒音の心配があり、しかもクレームとかが入居者様からダイレクトに来るのも精神的に辛いようだ。

賃貸併用で勉強になった動画と本

みんな大好きふんどし王子、ふん様自身も一棟目は賃貸併用を新築している。セミナーで写真を見たが、横に二戸一のテラスハウスタイプだから、二世帯住宅の最大のデメリットの一つでもある、騒音問題が縦（上下）の二戸一より気にならないかもしれない。

フン様の言う賃貸併用のメリットとは、

• 住宅ローン使える
• 入居者の家賃でローン返済
• 大家業の実績になる
• 減価償却で収入圧縮
• 確定申告で生活費も一部経費にできる

などなど。詳しくはYouTube見てね。デメリットの解説もしてます。

www.youtube.com【お金持ちになる100冊その14】

「お金が貯まる！家の買い方」浦田健 

そしてご存知浦田健先生の「稼ぐ家」。具体的には二世帯住宅で片方に住んで、片方を貸す、とか。人生の中で子供部屋が必要なのは15年ぐらい。それ以外は空の部屋に延々とローンを払うことになる、とかザクザク心に刺さるワードが綺羅星のごとく散りばめられている。

お金が貯まる！家の買い方【電子書籍】[ 浦田健 ]

そもそも日本の新築信仰が戦後住宅不足の中で政府の政策から始まっていること、中古市場が未成熟であることなど、歴史的経緯の説明もあり面白い。

 ちなみにYouTubeには浦田健さんの会社で右腕として活躍する谷本さんという、自宅をシェアハウスにして住居費を0にした上に収益物件にしてしまったツワモノの動画が上がっている。500万以下の安い中古住宅を買って、自分で住みながら空き部屋をネットの募集でルームシェアして20万ぐらいの家賃を得ていたそうだ。場所は船橋とのことで、身近だしリアルで面白い。

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賃貸併用とかシェアハウスでうまく行く人って、メンタル強くて、打たれ強い人が多い気がする。うちは厳しそうだ、、見て下さい、谷本さんのこの笑顔！　これは打たれ強いです。

読書感想文：加藤ひろゆき「ベンツは20万円で買え」

GWに読んだ本。これはある意味、不動産本より加藤ひろゆきさんのエッセンスが詰まってるのではないだろうか？　車という趣味を通じて、「いかに豊かに生きるか？」という加藤ひろゆきイズムが凝縮されているからだ。

実際ワタシは普段は電車通勤（JR駅徒歩10分）で都内に通勤、カーシェアのカレコが通りを挟んで300m先のマンションに住んでおり、ベンツはもちろん、軽自動車すら購入予定がないが非常に面白く読むことができた。

この本はただ、ベンツを20万円で買うという本ではない。実際に加藤ひろゆきさんも20万円では買っていないｗ　ベンツSLK230は50万円で購入。しかもその際に、ホンダのモビリオとダイハツのハイゼットを下取りに出しているのだww

冗談はさておき、 重要なのは価値と価格の歪みを狙うという考え方だ。加藤先生によると、日本車は厳しい車検制度や世界的メーカーが複数あるという地域特性などもあり、海外と比べて格段に中古車が安くて状態がよいのだそうだ。実際加藤先生も1,500万のレクサスを70万で買ったりしており説得力がある。

実は、これは加藤ひろゆきさんの激安中古戸建とまったく同じ考え方。10分の1の値段になっても、車としての価値は10分の1にはなっていない。また、新築信仰や一般的な思い込みにより、価格の歪みが発生するのも一緒だ。（例えば田舎はNG、築古はダメ、みたいな一般論だろうか？）

サラリーマンが普通の生活をしていてはお金は貯まらない。 新築の家と新車は政府と大企業が儲かるための仕組み、洗練された投資家たるもの、敵の作ったルールに乗ってはならないのである。

そしてワタクシのロールモデルとして敬愛し、当ブログに度々登場している彦根の投資家、波乗りニーノさん（年間家賃収入8,000万円）は4年落ちで買った走行距離23万キロのVOXYに乗っている。

4年落ちで買ったVOXYは簿価1円になって23万キロ走っているけど絶好調です。日本車凄いっす！！

— 波乗りニーノ (@hiroki19730823) 2020年5月30日

大企業や国（＝敵）の作ったルールのために無駄金を使わず、田舎でぶったるんだ、しかしお金に困らず、仲間や家族に囲まれて楽しくて豊かな暮らしを送る、ニーノさんのいう「お金持ちより時間持ち」というマスターマインドがそこにはあるのだ。

マスターマインド

「マスターマインド」とは？
2人あるいはそれ以上の人たちが、完全な調和を基盤とし、独立した各個がお互いの持つ知識や経験を分かち合って、共通の目的・目標を達成するために構築された頭脳集団であり、この「マスターマインド」によって、個人の脳力を超えて成功のスケールが際限なく拡大される。

株式会社エス・エス・アイより引用。
【お金持ちになる100冊その13】

ベンツは20万円で買え！【電子書籍】[ 加藤ひろゆき ]

GWはニーノの部屋メモ 【3日目〜5日目】

2歳半の娘を10時過ぎまで寝かし付けてからこれを書いてます。2歳ってこんなに寝ないもの??　昨日は2戸1の二世帯住宅を賃貸併用目的で内見。松戸市内のJR駅徒歩10分内で平成築、2,980万は安いと思うんだけど（しかも元付けさんによれば、リフォーム代ぐらいは値引き可とのこと）、奥さんより日当たりと風通しが悪く、また二世帯だと防音が心配とのことであえなく転進。。

気を取り直してGWのセミナーメモの続き書きます。例によって、中身そのままじゃなくてワタクシの感じたこと、印象に残ったことをメインに書いてきます。 

5/4（月）3日目：ふんどし王子

みんな大好きふんどし王子。

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参考になったのは、法人を立てるタイミング。それはずばり「不動産で飯を食っていくと決めたとき」、でないと経費ばかりかかる。フン様はサラリーマンのときから法人だったので、会社を辞めたとき「6期目の社長」にジョブチェンジできた。サラリーマン辞めてから会社作ろう、だと0期目からになってしまう。契約社員でもブラック履歴あっても法人がクリーンなら融資は下りる。

「会社設立ひとりでできるもん」を使うと簡単らしい。 

このあたりの話は融資も脱サラも最近の実体験 に基づいたものなので、勉強になる。そして、銀行に行くときはペンタさんの銀行訪問キットを持っていくこと。

penta5404.blog.jp

5/5（火）4日目：天野真吾さん

健美家では「湘南再生大家」の名前でコラムを書かれてる天野さん。物件選びの目線の話になり、5,000万ぐらいは地方でも動きやすい、三大都市圏だと瞬殺。3〜5億だと買える人が減るので、競合が少なく買いやすいとのことで、お、おう。。

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天野さんは外資ITにお勤めで給料も悪くなかったので、スタート時に1億、ストックオプションも1億ぐらいあったとか。なんか、これから始めようとするワタクシとは前提が違い過ぎる気もするが、、読者の質問に答える形で、初心者のためにこれから始める戦略も教えてくれた。

①お金ない人、1,000万以下

地方のアパートまたは戸建て、300〜500万のを買いまくる。ロットは小さくてもだんだん増やしてい行く。

②2,000〜3,000万ある人

中古APにいきなり行く。リスクもあるが今が一番若いと思って、60歳になってから始める方がリスクがある。

③天野さんパターン

給料の20%で暮らす。とにかく貯金。自宅は住宅ローンでやどかり投資、一部は株や持株会で。種銭作りのエピソードは過去の健美家コラムまで。

１つ目は自社株。２つ目は住居費を抑えたこと。３つ目は給料の２０％以下での倹約生活です。

ワイの会社の自社株とストックオプションは天野さんの10分の1もないが、コツコツ積み立ててちょっとでも足しにしよう。。持株会は社員購入額の10%相当の会社補助があるので、毎年企業価値が10%毀損するとかでなければ、損はしないはず、、配当もまあまあいいし。

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5/6（水）5日目：極東船長

極東船長も北海道を拠点にRCを中心にすごい規模で投資されている方。民泊用に買っていた家具が2,000万円分で、あと2週間早くコロナが分かっていたら発注止められたのに、とおっしゃっていましたが、家具代がすでにワタクシの買おうと思ってる物件より高いですww

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投資スタイルは規模が違いすぎてあれだったが、マインド面ではすごくビシビシ来る言葉があった。「誠実な人には誠実な人が集まる。自分が信頼される人間になること」、これは仲介さんとか、関係者にもそうだし入居者にもそうだろう。

また、読者からの一棟目についての質問。極東船長でさえ、あまりうまく行ったとは思ってない。が、一棟目については必要な失敗だったとか。利回りは低かったがやってみないとわからない。とのこと。ニーノさんも「セミナーでも考え過ぎて買えない人多い。100点の物件はない」と。一方で一棟目で失敗すると二棟目、三棟目には進めないので、「えいや！」の塩梅が大事なのだろうなぁ。ちなみに極東船長の考える堅い投資とは？「土地値で買える古いアパート」、理由は10数年回すと必ず元が取れるから。平成築で10%ぐらいの中古APは松戸、船橋あたりでもまあまあ出るので、がんばって探してみるか！

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 しかし、GWに自宅でこれだけ充実のセミナーが受けられるとは、逆にコロナがチャンスにすら思えてくる。ニーノさん、そして登壇者のみなさんありがとうございました！利他の精神がすごい。

やどかり投資用の中古戸建を内見

夜11時過ぎにポールさんのYouTube Live見ながら書いてます。お子さんが生まれたそうなので140円のケーキの投げ銭したら喜んでくれましたw

日曜は子供の昼寝中に自宅から数キロのヤドカリ投資用に中古戸建をチャリで内見。

①築28万年1,600万（土地98平米、建物100平米、1P可能姉妹）

②築37万年930万（土地86平米、建物77平米、Pなし） 

 2軒とも近いエリアにあって、坂道が多くて道が狭い。。昔ながらの住宅街という感じ。幼稚園、スーパーなど多いのはいいと思ったが、駅まではやや歩く。図面では徒歩10分とあったけど、多分15分-20分以上だな。

①は居住中、詳しく聞いてないけどシチュエーション的にご高齢の売り主さんがお子さんと同居か施設に入るパターンかな。②の売り主さんは投資家。リフォームするつもりだったのが、何らかの理由で断念して売りに出したらしい。コロナだし面倒くさくなったのかな？

どっちも外しか見てないが決め手に欠ける感じ。同じ値段ならもうちょっと築浅とか広いのあるな。②は駐車場ないし、リフォーム代掛けるとこの辺の賃料だときついんじゃなかろうか。①は駐車場あるし1,000万ぐらいに指値で買えたら、リフォームに200万かけても9.5万で賃貸すると表面9.5%、ハイ全然美味しくないですね。

やどかりの住宅ローンで買った場合、30年固定1.2%だと月の返済が5.2万。がんばって4.3万手残りという感じでしょうか。

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 やどかり投資はこの動画に詳しいです。築古、残置ありとかで格安で買う。自分で住みながら直して、出口は賃貸に出すか、または転売です。転売時には住居として非課税になります。住宅ローンを使い月々の家賃より安い返済額でCFが改善。さらに出口では中古転売業者の利幅分（200～300万分とか）が自分のお財布に入るイメージ。

気のせいかGW明け以降、割とお手頃価格の売り物が増えた気がするので（コロナ収束見えてきて、売り主のマインド変化？）、もうちょっと色々見てみよう。GW中は何ヶ月も売れ残ってるイマイチ物件ばかりだったからあまり見てなかった。