株式売却益の利回り35%、決戦に備えて温存
先週は日経平均が四連騰。二連騰目の火曜に持ち株をほとんど売却。
投資額に対しては平均の利回りは35%で、売却益は150万ほど。
2月頭の天井で売却していたら売却益は倍ぐらいになっていたが、コロナという予想外の出来事だしまあ仕方ない。しかし思うのは不動産のメリット。株はこうして売却しないとキャッシュフローが出ないが、不動産には家賃収入というキャッシュフローが常にある。日本株ではあまりめぼしい高配当銘柄はないし、株と比べて不動産の大きな魅力だ。
しばらくはキャッシュのまま持って、決戦に備えて温存しよう。
リーマンの時も二番底で本格的に下がりだしたのが半年後、さらにその後3年ぐらい低迷したので、まだまだ下落はこれからが本番だろう。PBR1の解散価値で日経平均を見ると19,000円ぐらいで底打ちのはずらしいが、実体経済が今後悪化するのでPBRも下がるし、日銀ETF以外で買い手がいなければ株価が上がる理由がない。
不動産は株からさらに半年から１年遅れて下落するらしいので、気長に待つしかない。
つみたてNISAは楽天カードで毎月5万、ポイントがつく上限まで楽天全米株式を買っている。さらにニッセイのTOPIXインデックスを月5万定額買い付けの追加をした。
3月は2日だけ出社した以外すべて在宅勤務。毎日、出社していた頃は満員電車による出社や変な上司による無駄な会議で精神的に疲れていただけで、そんなに本質的な仕事はしていなかったんだろうなぁ。
3月は初めて先輩投資家の労働力投入祭りで残置物撤去に参加。本を読んでわかったつもりになっていても、現場にいってみないと分からないがことがすごく多い。これからもどんどん参加して行きたい。
仕事が暇なので連休には子供と大きな公園に行って遊んだりした。桜をみたり、走り回ったり。まあ、こういう時期もあっていいだろう。
2月に読んだ本 お金持ちになる100冊その7〜12
激安不動産投資の本は北海道、富山、長崎などを舞台にしたものが多いのだが、松田さんは埼玉や神奈川、北関東をフィールドにしているので身近に感じられる。元ホームセンター勤務ということでDIYがすごいのだが、ウィルコムの携帯端末で物件検索した後、近隣相場を調べ、そのままNSXで乗り付けるというスピード感が松田さんのすごいところ。加藤ひろゆきさんによるとジャニーズ風のイケメンだそうです。
【お金持ちになる100冊その7】
加藤ひろゆき先生のこちらのオーディオブックとともに。
【お金持ちになる100冊その8】
こちらも加藤ひろゆきさんオススメの本。もともと自宅用に買ったマイホームを転勤でたまたま賃貸に出したところから始まるので、面白い。しかも、最初の２、３棟は結構失敗しているので、それも親近感が感じられる。
【お金持ちになる100冊その9】
加藤ひろゆき先生のオーディオブックでは本人が語っていて人柄も感じられ、聴きやすいです。
【お金持ちになる100冊その10】
浦田 健さんはアパマンに比べて戸建てのメリットを力説。築古やボロだけでなく、パワービルダーのローコスト住宅を使った方法も解説。
【お金持ちになる100冊その11】
【お金持ちになる100冊その12】
千葉県をベースに投資しているサーファー薬剤師さんの本はリフォーム代の節約や物件の買い方が千葉の物価や利回りにそくしており個人的に参考になった。リフォームについても業者に出すところは業者に出しているので私の目指している形に近いかもしれない。利回りも20%前後でSFみたいな数字じゃないので親しみが持てるw
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買いたいと思っている築古戸建や中古アパートの本は一通り読んだ気がするので、あとは実践かな。火災保険や税金の本を少し読んでもいいかもしれない。
2月の（不動産）活動記録
2/5 波乗りニーノさんZoomセミナー参加
ゲストは北九州のビビりチエミさん。eBayで残置物の転売、DIYなどしていて、女ポールと呼ばれているとか。セルフ客付もしているそう。
あとはニーノさんが中森さんの賃貸併用の質問について、賃貸併用は出口に困るので、小さい戸建てを2つ買って1個に住んで、1個を貸してローンのカウンターに充てる「心の賃貸併用」の方がいいんじゃないか？とのアドバイス。
2/19 波乗りニーノさんZoomセミナー
スペシャルゲストふんどし王子。すごい遅刻した上に、居酒屋から酔っ払った状態で参加。何を言ってるのかよくわからなかったがw、あとからニーノさんが解説してくれた、法人による出張旅費規程の活用が面白かった。さすが元労働組合！
こちらは2,000円の有料セミナー。1時間半。開始時に100万円しか自己資金がなく安いアパートに引っ越し、軽自動車に替えたそう。サーファーさんは主に千葉県の外房地方に在住し、物件も買っており、私の故郷に近いので親近感がわく。平成築を300万前後で買って表面20%が目安らしい。ポールさんや加藤ひろゆきさんのよう激安ではない分、自分でも手が届きそうな気がする。ただ、リフォーム代節約のためにDIYを結構するようで、これは今の自分の勤め人の仕事と両立は厳しいかもしれない。
2/28 商工会議所創業相談
創業相談2回目。マイソクと公庫への申請書類を持ち込む。事業計画が不動産投資とか個人の資産形成っぽく見えてしまうので、もう少し事業っぽい感じにしてくださいとダメ出し。不動産投資と資産形成以外の何モノでもないのだがw、郷に入っては郷に従えで、お作法に従って書き換えることにしよう。これで無担保融資出たら、マル経への道も開けるし、今後がやりやすくなる。
2/28 大泉学園 780万玉砕物件 内見
柱斜め、屋根（アスベスト入り）崩壊、雨漏り、昭和のお風呂。
2/29 松戸市680万 築50万年 内見
アルミサッシ以前の木枠の窓を久しぶりに見た。母親の実家の福島県会津若松の山奥で、子供の頃に見た気がする。東條英機とか太平洋戦争の記録の本がずっしりある本棚、おばあさんがずっと一人暮らししていたが、最近施設に入られたそう。砂壁、床ぶよぶよで土地値以下だがリフォームが重い。ギリギリ2m接道。こういう物件、これからいっぱい出るんだろうなぁ。
2/29 図面舞踏会茨城支部
土浦で納豆太郎さんの主催で開催された重要なミーティングに参加。納豆太郎さん、サン・スーさん、コンパスさん、ぐっさん参加。茨城の戸建て賃貸は賃料が千葉、松戸、柏とそんなに変わらないのに、売り物が安い。松戸だと500〜700万ぐらいする賃料5.5〜6.5万ぐらいの物件が300〜400万で買えるイメージ。キャッシュフロー重視なら茨城で探した方がいいかもしれない。。みなさんの熱い想いにクルミが引き締まる。
（内見）童貞捨てました
内見...不動産投資には必須の行為。
一般的な投資不動産購入の流れとしては、
- ネット検索→資料取り寄せ→不動産屋に電話→内見→購入判断
が一般的な流れらしい。つまり、内見は不動産投資には必須の行為。2020年の1月末に初めて実施。なぜ今までしてなかったのか??
思えば不動産の勉強を本格的に始めたのは去年の3月、ふんどし王子の本を読んで、その流れで銀座開催されたセミナーに参加したのがきっかけだった。
ふんどし王子が本は100冊読めと言ったので、本を100冊読みだしたし、この味がいいねと君が言ったらサラダ記念日だし、加藤ひろゆきさんが1軒目を買う前に100軒は内見したと言ったので「やべ内見しなきゃ」という気持ちになったのである。
大企業のサラリーマンは数字目標に弱い、というか無条件に従うように訓練されている。なので、わたしはTOEIC900点が社内で目標になったときは半年くらい猛然と勉強して達成し、なんとなく今は社内でも英語を使って海外とやり取りする部署にいる。
そんな中、わたしの勤務先では一定期間本社を離れて研修する制度があり、その間は残業もなく幸い研修場所も家の近くだったので時間の余裕があり、しかも平日休みだった！ 土日が忙しい不動産屋を巡るには格好の条件だ！ しかし、なんやかんやと自分に言い訳して内見に行かなかった。平日の昼間、Netflixでビデオを見まくっていた。闇金ウシジマくん、キングダムなどを一気見し、非常に面白かったのだがなんであの時間に内見行かなかったのかww
とにかく内見に行かなくては、とついに重い腰を上げ、at homeのサイトから家の近くの築古戸建てに申し込んだ。メールでフレンドリーな返事が来て、日時を決めて妻子がお出かけの土曜午前に予約。
若干挙動不審になりながら黄色いジャケットで有名な会社を訪問。本やネットで見て慌てて作った投資家用名刺やプロイフィールシートを持参すると、Hさん（痩せマッチョなおじさん） はふむふむと真剣な様子で話を聞いてくれた。
物件は家からほど近い800万のDIYリフォーム済み戸建て。近隣からの想定家賃は6万。
売主は投資家だった。300万ぐらいで買って、200万ぐらいかけてリフォームしたそう。つまり僕が800万で買うと300万の利益。オーナーチェンジならともかく、あまりおいしくはないですね。ていうか、300万で買う方の側に回らないと。
ていうか、売価と利回りは現地行かなくても割りに合わないって一目でわかるし、何しに行ったのだろう??ww 売主が投資家であることも、別に現地に行かなくても電話で聞いたらわかったはずだ。
しかも、Hさんはその後、自分が売ったという投資物件を2件ほど車で案内してくれた、600万で買って美装のみ1,200万で売れた家、300万で買ってほぼそのままで家賃6万で募集している家、などなど。似たような物件でたら紹介しますね、と笑顔で車で駅まで送ってくれた。親切。絶対Hさんから買おうと心に誓った。
とにかくこうして、私の内見童貞は捨てられた。
意外と簡単だったし、不動産屋さんもめっちゃ親切で申し訳ないくらいだった。
なんでこんなに引っ張ったのか...
とにかく、目指せ加藤ひろゆきさんであと99軒、、
有名投資家の無名時代
みんな最初は苦労しているのだなぁ。
ふんどし王子も、
— 加藤ひろゆきの『聴くだけで家が買えるラジオ』激安アパート経営•ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１ (@101CASHFLOW) 2020年2月12日
元々はこのCDのリスナーでした。
ワタクシの東京党大会にも、
富山から深夜バスに乗って参加していました。
帰ったらすぐに夜勤の仕事でした。
皆、苦労して物件を買っています。 https://t.co/JbRzMVXbCR
ありがとうございます。
— 加藤ひろゆきの『聴くだけで家が買えるラジオ』激安アパート経営•ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１ (@101CASHFLOW) 2020年2月12日
この半年間で十九世帯増えて、
ルイ七十五世帯になりました。
彼の原動力が何かわかる取材でした。
彼もまた、つとめ人の時に、
ワタクシの東京党大会に出席していました。
今や、ワタクシのカラダを通り過ぎていったオトコになりました。 https://t.co/8z5ECY27xq
若きふん様やルイ五十六世帯の年収や属性を考えても、ホワイト企業だし自分は恵まれている方なのだなぁと、言い分けてしてられない。行動して行こう。
- 不動産本100冊読む
- 内見100軒
- セミナーもっと行く（月1以上、無理ならオンラインで）
明日は奥さんが子供と友人ランチに出かける日なので3軒内見入れた！ がんばって見てくる。
お金持ちになる100冊その6「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」
加藤ひろゆきさんが何度も読み返したということでロング。
通勤中（片道35分の電車）だけで読んでたら2週間以上かかった。総ページ数441ページ。こんなに分厚い本を読んだのはMBAの会計の教科書以来ではなかろうか。。
でも、その価値は確かにあった。一度では消化しきれないので後2, 3回は読みたい。
腹落ちした一言は「どれが王子様か知るためには、たくさんのカエルにキスしなければならない」。
すなわち、失敗とは成功の一部であるということ。
そして、若くして引退するにはレバレッジが必要。不動産でいう借入金のことだけではない。頭脳、言葉、行動、プランなどたくさんのレバレッジがある。
↓世の中の多くの人のお金に対する考え方
『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』本編が余りに長く読んでる先から忘れそうなのでw 印象に残ったフレーズをメモ「チェーンソーを使えばもっとたくさん木が切れてお金が儲かるかもしれないが、そんなことはどうでもいい。私は親父がくれたこの斧を死ぬまで使い続けるつもりなんだから……」
— すえやす (@yasueyos) 2020年2月1日
↓お金持ちになるように今行動しないと将来お金持ちにはならないということ
順番大事ですね。時間のレバレッジもある。「将来健康な歯でいたいと思ったら、今日歯を磨くことだ。」
— すえやす (@yasueyos) 2020年2月3日
改訂版 金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法 (単行本) https://t.co/gEPUjJC29T
![金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法改訂版 [ ロバート・T．キヨサキ ]](https://thumbnail.image.rakuten.co.jp/@0_mall/book/cabinet/4390/9784480864390.jpg?_ex=128x128 "金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法改訂版 [ ロバート・T．キヨサキ ]")
ニーノさんオンラインセミナー w/長岡Wayさん、ふかぽんさん
波乗りニーノ (@hiroki19730823) | Twitter さんのZoomセミナー、運良く先週も参加させていただきました！
今回のスペシャルゲストは長岡way (@way40074189) | Twitter さんと ヤンチャ大家a.k.aふかぽん@日本最強DIY大家 (@a_kenyu) | Twitter さんという、有名大家さん2人で期待が高まります！ そして、なんと参加してみると、宮崎セミナー開催直前ということで森さん、バイカー大家さん、そして加藤ひろゆきさんも（講師ではなく）メンバーとしてちょこっと参加。また、女王さまもメンバーとして参加の超豪華メンバー！ 女王さまはネット経由とはいえ、初めてご一緒しましたが、加藤ひろゆきさんのおっしゃるようにとても知的で、そしてお美しい方でした！ 数々の奴隷を従えるのも納得です。
今回なんと予定の2時間を超えて、3時間に渡る熱いトークだったためここに全部は書けず、これから大家を目指している私が、特に勉強になった部分のみ、抜粋でお届けします。
融資への考え方
ふかぽんさん
これまでは現金買いオンリー。ただし、レバがないせいで、ご自身でもちょっと遠回りしたと思っていて、今は融資の勉強をしているとか。また、ふかぽん塾には公務員、お医者さまもいるそうで、そういう高属性の人は融資でいいんじゃないのかと思っているとのこと。ちなみにふかぽんさんのYouTubeはDIY大家さんに大人気なので、自分でやりたいと思ってる人は要チェックです。私も何本か動画を見ましたが、自分には無理だと思ったので、そっと閉じましたw
ニーノさん
- セミリタイア目的だとボロ戸建てでレバなしだと辛い。初心者が融資で金融期間に物件を持ち込むと、初心者ほど根掘り葉掘り聞かれるのでスクリーニングという考え方もできる（やばい物件は金融機関が融資を出さないので）。
- ゼロより返済実績あった方がいい（クレカのクレヒスと同じ考え方。真っ白より小額でもちゃんと返してる方が評価高い）
- 公庫なら物件だけでなく運転資金でも借りれる
長岡Wayさん
- 地方だとそもそも銀行がそんなにないエリアがある。どこで法人作るか？も大事になる。
どこまでリフォームする？
ふかぽんさん
- 「自分なら」を疑う
- 自分ならこんな汚い部屋に住めない
- 自分はウォシュレットないと住めないなど
- 安ければいいという人いっぱいいる。
ジム鈴木さんも先日のセミナーで壁紙は汚れたとこだけ変えて、わざと全然違う壁紙を貼ってアクセントクロスみたいに見せる、とおっしゃってましたww
長岡Wayさん
- 買ってそのまま出してネットの反応見る
- 業者に最初は高く出して、反応を見ながら下げたりする
加藤ひろゆきさんも最初は高めに出してだんだん下げるとおっしゃってました。あと、リフォームは顧客の要望に応じてやるのがいいので、最初にやり過ぎないとも。
ニーノさん
触るとキリないから、やれる程度でいい。お金かせいでもらわないと。ただし、あまりボロいとすぐ退去したり、途中で修繕入って結局お金が掛かるのでバランスが大事。お金を掛けてちゃんと直すと、長い目では得なことも。
ちなみに女王様はしっくい塗りが楽しくてハマってしまってるそうです。さすが一つの道を極めたこだわりの方ですね。
客付けについて
ふかぽんさん
- 基本一人でやってる、客付も一人で
- ジモティーと現地看板
- 近所のおばちゃんとの雑談で、家族とか知り合い紹介してもらえる
ふかぽんさんすごいです。ポールさんに通じるものを感じます。セミナー中も、ニーノさんに「ポールみたいだね」と突っ込まれてましたw
ニーノさん
- 引っ越し代持ちますとかでチラシをポスティングすると効果的な場合も
最後に印象に残ったのは勤め人卒業後の暮らし。長岡Wayさんは勤め人の時は毎晩、晩酌してた。それが、卒業したら自然に止めたとのこと。私もお酒弱く、普段はあまり飲まないのですが、会社で嫌なことがあると飲みたくなります！w 時間の自由が効くことと、上司の顔色伺わなくていいのが、いいんだろうなぁ。
このオンラインセミナーは当面無料で、Twitterのみの募集で不定期でやってるようなので、興味のある人はニーノさんのTwitter覗いて見て下さい！
