すえログ

しがないアラフィフリーマンが金融庁の2,000万円レポートに衝撃を受け、投資にチャレンジするブログ。不動産勉強中。楽天証券で楽天VTI満額つみたて中。新NISA、高配当株。

新型コロナと在宅勤務の過ごし方:敵の作ったルールに乗らない

気が付けば新年度に不動産関連の新規事業の部門に異動して二週間。一度も出社していない。新しい職場でZoomの定例会にも参加し出すなど、周りも含めて少しずつ在宅勤務に慣れているようだ。3月から始まり、在宅勤務もはや1ヶ月半(今のところ政府の緊急事態宣言と同じく5月6日までの予定)。これまでの反省も含め、以下を実施のこと。

 

・TV、SNS、ネットニュースを見過ぎない。

コロナに関して悲観したり、パニックを煽ったり、政府をやたらに批判するようなものばかりで見ていて気が滅入る。しかも、視聴者が恐怖に駆られてTVやネットを依存症のように見れば見るほど、TVの視聴率は上がり、ネットのPV(ページビュー、閲覧数)は上がり、コンテンツの提供者側はどんどん儲かるのだ。敵の作ったルールに乗らない。ワタクシはYouTubeも毎月1,180円を払い広告が出ず、オフライン再生もできるYouTube Premiumに加入しているし、Netflixで有料だけど優良なコンテンツも見られる。広告を見る対価として無償のTV地上波やネットニュースで貴重な可処分時間や感情の起伏を無駄遣いしないようにしよう。

 

・今しかできない時間の使い方をする

宅建士の勉強

異動先の新部署では宅建士の資格取得が推奨されており、試験の費用には会社の補助が出て、合格すると月1万円の手当が出る。必ずしも不動産投資には必須ではないけど、吉川英一先生も持っているし、知識は邪魔になるものではないので勉強することとする。調整地域とそれ以外の地域の分類とか、高度地区と高度利用地区の違いとか、なんとなく販売図面を見たときに字面で流していたものが少しずつわかって面白い。テキストと問題集は吉川英一先生も推奨の「らくらく宅建塾」を使用。

 

2020年版 らくらく宅建塾 (らくらく宅建塾シリーズ)

2020年版 らくらく宅建塾 (らくらく宅建塾シリーズ)

  • 作者:宅建学院
  • 発売日: 2019/12/27
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
 

②良質な映画や書籍に触れる

普段、読書や動画は通勤電車の中で読んだり見たりしていたので、あまり重い内容のものや長いもの読んだりを見たりすることはなかった。時間がないと読めない古典や名作を読もう。映画は名座でやってる昔のアカデミー賞受賞作のようなものをみる。加藤ひろゆき先生の影響か、最近太平洋戦争ものが読みたい。

 

③子供と触れ合う時間を増やす

千葉県ではGW明けまで保育園もお休み(強い登園自粛要請)なので、お風呂に入れたり絵本を読んだりしよう。GWには実家に帰る予定だったけど、里帰り感染の恐れもあるので今年は多分帰省なしかな。

 

・今後しばらくの投資方針

①不動産

今年中に戸建て家賃月額5万ぐらいのをできれば利回り15%ぐらいで買いたい。値段は去年よりやや下落してきているが、3月の株価ほどダイナミックな落ち方はしていない。実体経済が悪化して反映されるまで半年以上かかるのではないか? 浦田健先生は不動産が下がるのは2022年と言っているし、リーマン時の経験などから景気の悪化から実際の価格下落まで2、3年はかかると見る向きも多いようだ。

https://youtu.be/BmYl7bXCrks

 

②株式

なんと予想外に米国も日本も3月の底値から半値戻しで復活してきている。全く予想外だ。相場は本当に読めない。思えば東日本震災の直後も、日本に対する失望売りから円安になるかと思いきや、海外資産を売却して手元流動性を厚くしたい日本企業の円買いにより、空前の円高となった。相場は常に予想外が起こるのでもう短期で読もうとするのは諦め、下記を愚直に実施。

  • 401kとつみたてNISAは上限まで外国株式インデックスで買い付け(ニッセイと楽天全米)。計月9万円、ドルコスト平均法でコツコツ
  • 日本株は米国に比べて明らかに売られ過ぎであり、TOPIXのインデックスで月5万円積み立て開始

 

そして、素人なりになぜ今日本で株高になっているかを考察してみる。(あまり定量データのない妄想です)

  • 薄い出来高の中で極端な値動きをしており、日銀のETF買いもあって、下落をさせない政治的な意図
  • もともと日本市場は売り込まれており、バブルを謳歌した米国と違いこれ以上の下落余地が少ない
  • 世界中でワクチン開発や既存薬の臨床試験など行われており(HIV薬やインフル薬の流用など)、近い将来のコロナ解決を織り込み(科学的、医学的な実現可能性はさておき、市場参加者のコンセンサス)
  • 世界で資金ジャブジャブの中、債権は利回りが史上最低レベル、不動産はコロナリスクが高い(特に中国インバウンド壊滅でオリンピック中止の宿泊と在宅勤務影響を受けるオフィス需要、東京の空室率は1−2%だったが、リモートができるまともな事業会社でこれ以上床を拡げたいだろうか?)ので、消去法的に株式しか行き場がない

 

ともあれ、しばらく仕事も暇でコロナで内見もあまり行けないと思うので、読書や映画、子育てのブログも書ければと思います。

敵の作ったルールに乗らず、自分の時間を作って行こう。

株式売却益の利回り35%、決戦に備えて温存

先週は日経平均が四連騰。二連騰目の火曜に持ち株をほとんど売却。

 

投資額に対しては平均の利回りは35%で、売却益は150万ほど。

2月頭の天井で売却していたら売却益は倍ぐらいになっていたが、コロナという予想外の出来事だしまあ仕方ない。しかし思うのは不動産のメリット。株はこうして売却しないとキャッシュフローが出ないが、不動産には家賃収入というキャッシュフローが常にある。日本株ではあまりめぼしい高配当銘柄はないし、株と比べて不動産の大きな魅力だ。

 

しばらくはキャッシュのまま持って、決戦に備えて温存しよう。

 

リーマンの時も二番底で本格的に下がりだしたのが半年後、さらにその後3年ぐらい低迷したので、まだまだ下落はこれからが本番だろう。PBR1の解散価値で日経平均を見ると19,000円ぐらいで底打ちのはずらしいが、実体経済が今後悪化するのでPBRも下がるし、日銀ETF以外で買い手がいなければ株価が上がる理由がない。

不動産は株からさらに半年から1年遅れて下落するらしいので、気長に待つしかない。

つみたてNISAは楽天カードで毎月5万、ポイントがつく上限まで楽天全米株式を買っている。さらにニッセイのTOPIXインデックスを月5万定額買い付けの追加をした。

 

3月は2日だけ出社した以外すべて在宅勤務。毎日、出社していた頃は満員電車による出社や変な上司による無駄な会議で精神的に疲れていただけで、そんなに本質的な仕事はしていなかったんだろうなぁ。

 

3月は初めて先輩投資家の労働力投入祭りで残置物撤去に参加。本を読んでわかったつもりになっていても、現場にいってみないと分からないがことがすごく多い。これからもどんどん参加して行きたい。

 

仕事が暇なので連休には子供と大きな公園に行って遊んだりした。桜をみたり、走り回ったり。まあ、こういう時期もあっていいだろう。

2月に読んだ本 お金持ちになる100冊その7〜12

激安不動産投資の本は北海道、富山、長崎などを舞台にしたものが多いのだが、松田さんは埼玉や神奈川、北関東をフィールドにしているので身近に感じられる。元ホームセンター勤務ということでDIYがすごいのだが、ウィルコムの携帯端末で物件検索した後、近隣相場を調べ、そのままNSXで乗り付けるというスピード感が松田さんのすごいところ。加藤ひろゆきさんによるとジャニーズ風のイケメンだそうです。

【お金持ちになる100冊その7】

元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法

元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法

  • 作者:松田 淳
  • 発売日: 2010/11/30
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
 

 加藤ひろゆき先生のこちらのオーディオブックとともに。

【お金持ちになる100冊その8】

note.com 

こちらも加藤ひろゆきさんオススメの本。もともと自宅用に買ったマイホームを転勤でたまたま賃貸に出したところから始まるので、面白い。しかも、最初の2、3棟は結構失敗しているので、それも親近感が感じられる。

【お金持ちになる100冊その9】

加藤ひろゆき先生のオーディオブックでは本人が語っていて人柄も感じられ、聴きやすいです。 

【お金持ちになる100冊その10】

note.com

 浦田 健さんはアパマンに比べて戸建てのメリットを力説。築古やボロだけでなく、パワービルダーのローコスト住宅を使った方法も解説。

【お金持ちになる100冊その11】

もう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法

もう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法

  • 作者:浦田 健
  • 発売日: 2006/09/15
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)
 

【お金持ちになる100冊その12】

千葉県をベースに投資しているサーファー薬剤師さんの本はリフォーム代の節約や物件の買い方が千葉の物価や利回りにそくしており個人的に参考になった。リフォームについても業者に出すところは業者に出しているので私の目指している形に近いかもしれない。利回りも20%前後でSFみたいな数字じゃないので親しみが持てるw 

[rakuten:book:17507057:detail]

 

買いたいと思っている築古戸建や中古アパートの本は一通り読んだ気がするので、あとは実践かな。火災保険や税金の本を少し読んでもいいかもしれない。

2月の(不動産)活動記録

2/5 波乗りニーノさんZoomセミナー参加

ゲストは北九州のビビりチエミさん。eBayで残置物の転売、DIYなどしていて、女ポールと呼ばれているとか。セルフ客付もしているそう。

あとはニーノさんが中森さんの賃貸併用の質問について、賃貸併用は出口に困るので、小さい戸建てを2つ買って1個に住んで、1個を貸してローンのカウンターに充てる「心の賃貸併用」の方がいいんじゃないか?とのアドバイス

 

2/19 波乗りニーノさんZoomセミナー

スペシャルゲストふんどし王子。すごい遅刻した上に、居酒屋から酔っ払った状態で参加。何を言ってるのかよくわからなかったがw、あとからニーノさんが解説してくれた、法人による出張旅費規程の活用が面白かった。さすが元労働組合

 

2/20 サーファー薬剤師さんZoomセミナー

こちらは2,000円の有料セミナー。1時間半。開始時に100万円しか自己資金がなく安いアパートに引っ越し、軽自動車に替えたそう。サーファーさんは主に千葉県の外房地方に在住し、物件も買っており、私の故郷に近いので親近感がわく。平成築を300万前後で買って表面20%が目安らしい。ポールさんや加藤ひろゆきさんのよう激安ではない分、自分でも手が届きそうな気がする。ただ、リフォーム代節約のためにDIYを結構するようで、これは今の自分の勤め人の仕事と両立は厳しいかもしれない。

 

2/28 商工会議所創業相談

創業相談2回目。マイソクと公庫への申請書類を持ち込む。事業計画が不動産投資とか個人の資産形成っぽく見えてしまうので、もう少し事業っぽい感じにしてくださいとダメ出し。不動産投資と資産形成以外の何モノでもないのだがw、郷に入っては郷に従えで、お作法に従って書き換えることにしよう。これで無担保融資出たら、マル経への道も開けるし、今後がやりやすくなる。

 

2/28 大泉学園 780万玉砕物件 内見

柱斜め、屋根(アスベスト入り)崩壊、雨漏り、昭和のお風呂。

 

2/29 松戸市680万 築50万年 内見

アルミサッシ以前の木枠の窓を久しぶりに見た。母親の実家の福島県会津若松の山奥で、子供の頃に見た気がする。東條英機とか太平洋戦争の記録の本がずっしりある本棚、おばあさんがずっと一人暮らししていたが、最近施設に入られたそう。砂壁、床ぶよぶよで土地値以下だがリフォームが重い。ギリギリ2m接道。こういう物件、これからいっぱい出るんだろうなぁ。

 

2/29 図面舞踏会茨城支部

土浦で納豆太郎さんの主催で開催された重要なミーティングに参加。納豆太郎さん、サン・スーさん、コンパスさん、ぐっさん参加。茨城の戸建て賃貸は賃料が千葉、松戸、柏とそんなに変わらないのに、売り物が安い。松戸だと500〜700万ぐらいする賃料5.5〜6.5万ぐらいの物件が300〜400万で買えるイメージ。キャッシュフロー重視なら茨城で探した方がいいかもしれない。。みなさんの熱い想いにクルミが引き締まる。

(内見)童貞捨てました

内見...不動産投資には必須の行為。

 

一般的な投資不動産購入の流れとしては、

  • ネット検索→資料取り寄せ→不動産屋に電話→内見→購入判断

が一般的な流れらしい。つまり、内見は不動産投資には必須の行為。2020年の1月末に初めて実施。なぜ今までしてなかったのか??

 

思えば不動産の勉強を本格的に始めたのは去年の3月、ふんどし王子の本を読んで、その流れで銀座開催されたセミナーに参加したのがきっかけだった。

 

ふんどし王子が本は100冊読めと言ったので、本を100冊読みだしたし、この味がいいねと君が言ったらサラダ記念日だし、加藤ひろゆきさんが1軒目を買う前に100軒は内見したと言ったので「やべ内見しなきゃ」という気持ちになったのである。

 

大企業のサラリーマンは数字目標に弱い、というか無条件に従うように訓練されている。なので、わたしはTOEIC900点が社内で目標になったときは半年くらい猛然と勉強して達成し、なんとなく今は社内でも英語を使って海外とやり取りする部署にいる。

 

そんな中、わたしの勤務先では一定期間本社を離れて研修する制度があり、その間は残業もなく幸い研修場所も家の近くだったので時間の余裕があり、しかも平日休みだった! 土日が忙しい不動産屋を巡るには格好の条件だ! しかし、なんやかんやと自分に言い訳して内見に行かなかった。平日の昼間、Netflixでビデオを見まくっていた。闇金ウシジマくん、キングダムなどを一気見し、非常に面白かったのだがなんであの時間に内見行かなかったのかww  

 

とにかく内見に行かなくては、とついに重い腰を上げ、at homeのサイトから家の近くの築古戸建てに申し込んだ。メールでフレンドリーな返事が来て、日時を決めて妻子がお出かけの土曜午前に予約。

 

若干挙動不審になりながら黄色いジャケットで有名な会社を訪問。本やネットで見て慌てて作った投資家用名刺やプロイフィールシートを持参すると、Hさん(痩せマッチョなおじさん) はふむふむと真剣な様子で話を聞いてくれた。

 

物件は家からほど近い800万のDIYリフォーム済み戸建て。近隣からの想定家賃は6万。

売主は投資家だった。300万ぐらいで買って、200万ぐらいかけてリフォームしたそう。つまり僕が800万で買うと300万の利益。オーナーチェンジならともかく、あまりおいしくはないですね。ていうか、300万で買う方の側に回らないと。

 

ていうか、売価と利回りは現地行かなくても割りに合わないって一目でわかるし、何しに行ったのだろう??ww 売主が投資家であることも、別に現地に行かなくても電話で聞いたらわかったはずだ。

 

しかも、Hさんはその後、自分が売ったという投資物件を2件ほど車で案内してくれた、600万で買って美装のみ1,200万で売れた家、300万で買ってほぼそのままで家賃6万で募集している家、などなど。似たような物件でたら紹介しますね、と笑顔で車で駅まで送ってくれた。親切。絶対Hさんから買おうと心に誓った。

 

とにかくこうして、私の内見童貞は捨てられた。

 

意外と簡単だったし、不動産屋さんもめっちゃ親切で申し訳ないくらいだった。

なんでこんなに引っ張ったのか...

とにかく、目指せ加藤ひろゆきさんであと99軒、、

有名投資家の無名時代

加藤ひろゆきさんのTwitterより色々思うところあり。

みんな最初は苦労しているのだなぁ。 

 

若きふん様やルイ五十六世帯の年収や属性を考えても、ホワイト企業だし自分は恵まれている方なのだなぁと、言い分けてしてられない。行動して行こう。

  • 不動産本100冊読む
  • 内見100軒
  • セミナーもっと行く(月1以上、無理ならオンラインで)

明日は奥さんが子供と友人ランチに出かける日なので3軒内見入れた! がんばって見てくる。

お金持ちになる100冊その6「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」

加藤ひろゆきさんが何度も読み返したということでロング。 

通勤中(片道35分の電車)だけで読んでたら2週間以上かかった。総ページ数441ページ。こんなに分厚い本を読んだのはMBAの会計の教科書以来ではなかろうか。。

でも、その価値は確かにあった。一度では消化しきれないので後2, 3回は読みたい。

 

腹落ちした一言は「どれが王子様か知るためには、たくさんのカエルにキスしなければならない」。

 

すなわち、失敗とは成功の一部であるということ。

そして、若くして引退するにはレバレッジが必要。不動産でいう借入金のことだけではない。頭脳、言葉、行動、プランなどたくさんのレバレッジがある。

 

↓世の中の多くの人のお金に対する考え方 

 

↓お金持ちになるように今行動しないと将来お金持ちにはならないということ