先輩不動産投資家の「今から始めるならこうする」まとめ

最近関連記事を見かける機会が多かったので自分用の備忘も兼ねてまとめてみました。

まずは100室以上所有され、現在はマレーシア在住の張田ミツルさんです。 

www.kenbiya.com

1、サラリーマン本業で培ったスキルをベースにSNSなどで情報発信して固定ファンと繋がる
2、支持してくれるファンが望む有益な情報を提供し価値を交換しながらマネタイズしていく
3、タネ銭ができたら、評価額以下の築古物件を現金購入（ これを繰り返すのが理想的 ）
4、所有物件を担保に2,000万円以下のアパートを購入（ ここで初めてローンを組む ）
5、アパート運営＆購入をしつつ「 自分がやりたいこと 」への時間を広げていく

SNSで情報発信しながら築古を現金購入というのが今風ですね。 張田さんご自身はレバレッジで規模を拡大されているのですが、現在はレバレッジのリスクとリターンが見合ってないとお考えのようです。

マル経で戸建てを買うやっさん

今から始めるなら

1商工会議所でマル経融資の相談

2戸建て探す
共同担保に適すエリアで土地評価ある物

3相談から6ヶ月後、物件持込み

4無担保・無保証人で借り戸建て取得

5次アパート

6信金へ戸建てを共同担保に融資打診

7マル経二千万の枠を使い切るまで繰り返し
戸建てとAP２棟ずつ取得目指す

— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2019年12月30日

30代で27棟100室のやっさんのやり方はこちらです。張田さん同様に戸建てから始めつつ、無担保・低利で借りられるマル経 （商工会議所等で経営指導を受けた人が日本政策金融公庫が融資する国の制度）を活用し、最終的にアパートに行きます。レバレッジがある分、速度が早そう。マル経は銀行と違って金利が低く無担保・無保証人なのでレバレッジのリスクも最低限に抑えている印象です。

初心者必見！今から不動産投資を始めるならこうしろ！

ポールさん、ふんどし王子はとにかく行動すること

ふんどし王子はご自身が賃貸併用から始めたこともあり、ヤドカリ投資をオススメ。リフォーム前のボロ物件を住宅ローンで買って、リフォームローンで住みながら直す。何年か住んできれいになったら転売するか賃貸に出す（金融機関には相談してから）。ほかにはとにかく行動に移すことの大事さがわかる動画でした。

• セミナーに行って先輩投資家と交流。「同じ人間でこんなもんでできるのか」と思うのも大事。本だけだとリアリティがなくて憧れが強すぎたりする
• セミナーに買う前の物件情報持ってきてくれたい「良いね」「悪いね」ぐらいは答えてもいい。何もしてないと答えづらい
• 不動産屋さんを訪ねる、電話する、表に出してない情報いっぱいある

去年は読書とネット検索、たまのセミナーで終わってしまったので、今年こそ行動に移していきたい！

お金持ちになる100冊その4〜5「まずはアパート一棟、買いなさい！」「買えました！」

異例のベストセラー

元々サラリーマンから不動産投資を開始し、4年で7棟72室・家賃収入年間5,000万円を実現し、今は米国に移住して米国でも不動産を扱っているという石原 博光さんの著書。なんと、新旧22刷まで増刷されたベストセラーだとか、ここまで支持されるのは内容が優れている現れでしょう。不動産本は一部出版社で簡単に自費出版できるので、不動産屋の社長やコンサルなどが宣伝目的で作る内容の薄い本が結構ある中、素晴らしい！

初心者に丁寧でわかりやすい

「利回りとは何か？」「株やFXとの違い」などが図入りで丁寧に説明されていてわかりやすい。

• 融資でレバレッジできる
• 会社（株）のように倒産して0円になる心配がない
• リフォームや客付け（仲介不動産への宣伝）

など、自己努力で収益を改善できる点がメリットとして解説されています。

狙い目の物件が具体的

石原さんの本ではご自身で成功したモデルがかなり詳細に解説されています。具体的には、

• 地方のアパート
• 都内なら築古アパート

です。区分所有（マンションの一室など）は成長の速度が遅いとして推奨されてません。

その他ゴール設定の重要性（月収いくら欲しいかによって、狙う物件価格と利回りが逆算できる）や金融機関の特徴や融資の引き方が解説されていて、参考になります。

マイホームは後回し。ただしどうしても戸建てが欲しければヤドカリ投資

住宅ローンは投資案件の融資にマイナスなので、基本的にはマイホームは後回しでいいというのが石原さんの主張です。ただ、小さい子供がいる（我が家もそうです）などの理由でどうしても戸建てが欲しい場合、「ヤドカリ作戦」が石原さんのお勧め。

都心では難しいですが、地方で数百万円程度の物件を買って、自分で住みながらリフォームをして、次にもまた同じような物件を買って、引っ越しをしたらリフォーム済みの物件は賃貸に回す……これを繰り返していく作戦です。

これは自宅も欲しいと思いつつ、投資物件も探している今の自分に合うかも知れません。数年ごとに一物件で戸建ての賃料しか入らないのでスローペースですが、実需をかねてなのでリスクは低いですね。

仮に売値500万円で家賃が年間80万円ほどの戸建を2年に1軒のペースで増やしていけば、10年後には年間家賃収入400万円、実物資産2500万円ということになります。

基本的には築古または地方でのアパート投資を勧める内容ですが、色々なやり方があるのだなと気付かされます。

その他、物件の探し方やリフォーム可能なボロの見極め方まで網羅されており、実用的かつわかりやすくてお勧めの本です。

[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

まずはアパート一棟、買いなさい！新版 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極 [ 石原博光 ]

資金300万円でも、アパート一棟、買えました！　ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル

ボロ戸建て投資は儲かるのか？

ボロ戸建てで有名なポールさんのYouTube動画。要約すると初心者にはボロ戸建ては難しいという内容w

【要約】
・ボロ戸建ては投資回収が遅くて時間がかかる。転売で出口がないと収益厳しい
・500万でそのまま貸せる綺麗な築古を買った方がいい。100万のボロをDIYで直すと1年掛かる
・ボロは直すのが大変な上に、入居後もトラブルが起こりがち
・200万でボロ戸建て買うより、200万を頭金に6戸1のアパート買った方がいい

ふん様の合いの手のお陰で天才すぎるポールさんのトークが理解しやすくなってる！

レバレッジで利益の絶対額を上げないと投資として効率が悪いのではないか、というのは肌感覚で思っていたことなので、お二人がうまく言語化してくれた感じです。

ボロ戸建て投資は儲かるのか？を解説

お金持ちになる100冊その3

英語の勉強をがんばったり、社会人MBAを取得したりと明後日の方向にがんばってお金持ちになれなかった自分が衝撃を受けた一冊。 もうタイトルの通りで、正しいやり方で正しく投資をすれば、高卒工場勤務、地方在住でも億万長者になれるのだという本。読むと勇気と元気が出てくる。そして、自分に境遇に言い訳できなくなってくる。

結局のところ、努力して勉強して、どんどん行動してPDCAを回して改善していくということに尽きる。そのためにふんどし王子はスモールスタートを勧めています。

不動産投資の勉強を始めると、早く物件が欲しい、大きな物件が欲しい、という焦りが大きくなる時期があります。

その気持ちをコントロールして、メンターや先輩の厳しい言葉を素直に受け入れて、まずは練習のつもりで小さく始めましょう。

小さい物件なら、もしダメな物件だった場合も売りやすいので、ダメージを抑えられます。

コツコツやっていたら、いつの間にかお金持ちになっていた！　というのが理想だと思います。

 今まさに「早く物件が欲しい」モードなので、心して臨もう！　ふんどし王子もはじめは賃貸併用や中古の区分から始め、だんだん築古戸建ての賃貸などに進んでいます。また、ペンキ屋ペンちゃんやDIYリフォームの強い味方ポールさんなど、仲間を作ることの重要性、ふんどし王子にとっての加藤ひろゆきさんや吉川英一さんのように、メンターを持つことの重要性も教えてくれます。

最後に僕がブログを始めようと思ったのもふんどし王子の影響が大きい。情報はどんどん発信することでさらに情報が集まってきて、仲間も増えるという考え方です。

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

100万円以下の資金で夢ツカモウ！「家賃収入」でセミリタイアして「世界一周」旅行に行く方法！ [ ふんどし王子 ]

お金持ちになる100冊その2「金持ち父さん貧乏父さん」改訂版

お正月で家族で妻の義実家に来ています。二歳の娘の昼寝の隙に読み返しており、自分で見返す用にもサマリます。

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)

金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T．キヨサキ ]

金持ちはお金のためには働かない

やはりこの本の第一のそして最重要の要点は、第1章のテーマでもある『金持ちはお金のためには働かない』ではなかろうか？ お金のために働くとは、つまり時給900円のコンビニバイトも時給50,000円の弁護士だろうと、働かないとお金がもらえない＝国や会社がルールを作った中で、ラットレースを走り続けなければならない、状態なのである。

知識・スキルだけ高くても金持ちにはなれない

では、金持ちはどうするかというと、お金で株を買って配当をもらったり、不動産を買って家賃をもらったり、自分がお金のために働くのではなく、お金が自分のために働くように仕向けるのだ。

例えば、マクドナルドよりおいしいハンバーガーを作れる人はたくさんいるが、マクドナルドほどうまく儲けた人はいない、という話はビジネスの仕組みやルールを作る側に回り、お金が入る仕組み自体を考えることの重要性を示しており、サラリーマンとしてラットレースを走り続け、英語を学んだり、社会人大学院でMBAを取ったりと自分なりに努力しながらも、たいして資産が築けなかった自分には非常に耳が痛い言葉だ。

資本主義のルールを的確に寓話も交え、わかりやすく表現されていて、もう義務教育で教科書にして欲しいぐらい優れた本だ。

2019年の投資活動を振り返る

全体

アベノミクスの立ち上がり時期ほどではないですが、保有銘柄のほぼ全てが値上がりし、全体としてはいい年でした。

一方でウォーレン・バフェットが現金比率を高めていることが報道されたり、リセッションの前触れと言われる逆イールドが発生するなど、特に米国ではクラッシュの予感も高まっており、愉快なトランプさんのTwitter発言や米中貿易戦争の一挙一動で株価が乱高下する神経質な展開でした。

個人としては不動産投資の種銭、頭金作りのためと、また現物株からつみたてNISAなどで投資信託へのリバランスを進めているため、購入より売却というのを強く意識した一年となりました。

株式投資

銘柄	取得価格	売却額	株数	利益
持株会売却（単位未満株）	5,781	11,869	50	304,400
ユナイテッドアローズ	500	3,250	200	550,000
総額	-	-	-	854,400

ユナイテッドアローズはリーマンショック後の市場低迷期に購入したもの。まだ200株あるので、他の株式も少しずつ売却していき、不動産への頭金、種銭として行きたいですね。持株会は端株の処理が必要になり、売却。

401k

銘柄	時価構成比	取得金額	時価評価額	評価損益	損益%
みずほ信託外国株式インデックス	73%	2,168,123	2,478,882	310,759	14.30%
みずほＤＣ定期預金（１年）	27%	-	913,292	-	-
総額	-	-	3,392,174	358,049	-

401kはどうせ年金もらうまで引き落とせないのでアホールド確定。まだ開始1年半ほどで米国市場が割安だった時に買えてはいないのですが、NYダウが高値更新とのことでなんとかプラスです。ただ来年は米国大統領選挙もあるので、今のまま上がることはないでしょうね。ただ米国企業の収益性や投資家還元の姿勢が少なくとも日本企業や新興国より優れているのは明らかなので、淡々と買い続けるしかない。つみたてNISAもそうですが現在は米国株のノーロードインデックス一本足打法です。その理由も機会があれば書きたいと思っています。現金がちょっとだけあるのは、ウォーレン・バフェットが現金比率を高めているという報道をみて、リートと日本株で益出ししました。

来年の見通し

米国のクラッシュおよび日本での連れ安前に長期保有前提の投信以外は売却を進めていき、現物株から投信（つみたてNISA・401k）へのリバランスを進めつつ、手元資金も厚めに持つようにして不動産投資への準備を進めたい。

お金持ちになる100冊その1「地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! ~首都圏でも手取り利回り25%」

不動産の勉強のため目指せ読破100冊！ということ、栄えある（？）第1冊目はこちらの本です。

地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! ~首都圏でも手取り利回り25%

千葉県の茂原市あたりを中心活躍されているDIY投資家の方です。私の地元が千葉県ということもあり、地名などで知っている単語も多くとても親しみを持って読むことができました。残念ながらKindle配信がなく、古本のみ、しかもプレミア化しているためか現在は定価以上の本しかAmazonにありません。

内容はタイトルの通り、築古のボロ戸建てをDIYでリフォームし、比較的安い値段で賃貸して収益化するというものです。初めて読んだのは先輩投資家の勧めで2015頃読みました。

それまで不動産投資は“地主や社長のような、もともとお金持ちの人がやるもの”というメンタルブロックがあったのです、200〜300万円で物件を取得して100万円前後でリフォームして月額数万円の家賃をもらうという具体的な方法論が記載されており、自分にもできそう、と衝撃を受けました。

また、初期に物件を取得したものが収益化した段階で、それを担保に次の物件を買ったり、転売して差益を稼いだりというやり方も解説されていて、お金持ちが不動産投資をするのではなく、不動産を投資を通じてお金持ちになれるので、という点が画期的に感じました。

他にもリフォームしやすい木造築古がいいとか（軽量鉄骨はリフォームが大変）、よく知っているエリアで集中的に物件を取得するといいなど、気づきの多い本でした。

何より、自分にとっては東京のような大都市でなくても、もともと大金持ちでなくてもいいというメンタルブロックを外してくれた画期的な本でした。